تحولات نرخ بازگشت سرمایه

Compound Interest: P * (( 1+i) N -1)) نرخ بهره در ایران چگونه است؟

ارزش فعلی (PV)، ارزش خالص فعلی (NPV) و نرخ بازده داخلی (IRR) چطور محاسبه می‌شوند؟

تصور کنید سازمان‌تان قصد دارد دستگاهی به ارزش ۴۵۰ میلیون تومان بخرد. انتظار می‌رود این دستگاه تا پنج سال، بازدهی‌ای معادل ۱۰۰ میلیون تومان در هر سال داشته باشد، اما هیأت مدیره‌تان تصمیم می‌گیرد این کار را انجام ندهد. این سرمایه گذاری کاملا بدون ریسک است، پول موجود است و کسب‌وکار هم سودی معادل ۱۰ میلیون تومان در سال را تضمین می‌کند. پس چرا آنها تصمیم گرفتند سرمایه‌گذاری نکنند؟

در نگاه اول، تصمیمات سرمایه‌گذاری شبیه اینها، بیش از حد ساده به نظر می‌رسند. سرمایه‌گذاری کن و بعد هم سود فراوانی دریافت کن. اما ارزش پول به دست آمده در آینده، (به خاطر نرخ تورم و بهره) کمتر از ارزش پول کنونی است. بنابراین، این امکان هست که وقتی ارزش پول امروز را با آینده مقایسه کنید، درآمد ناشی از سرمایه‌گذاری، واقعا کمتر از سرمایه‌گذاری اولیه ارزش داشته باشد.

حتما فرصت‌های سرمایه‌گذاری دیگری هم برای بررسی وجود دارند. آیا سرمایه‌گذاری در جای دیگر، درآمد بهتری به همراه خواهد داشت؟ اصلا از کجا بدانیم کجا باید سرمایه‌گذاری کنیم؟ قبل از سرمایه‌گذاری چه فاکتورهایی را باید بررسی کنیم؟

در این مقاله، به سه رویکرد مهم مورد استفاده در تصمیمات سرمایه‌گذاری نگاهی می‌اندازیم:

• ارزش فعلی (PV)؛ (NPV)؛ (IRR).

این رویکردها، پایه‌های تصمیمات سرمایه‌گذاری هستند. با یادگیری آنها، می‌توانید دلیل تصمیمات خاص سرمایه‌گذاری در سازمان‌تان را بهتر درک کنید؛ با اطمینان بیشتری در تصمیمات مالی شرکت کنید و البته تصمیم‌های درست‌تری هم بگیرید!

اگر احساس کردید برخی از فرمول‌های این مقاله پیچیده هستند، نگران نباشید. آنها را به عنوان مرجع آورده‌ایم، شما برای درک اصول اساسی PV و NPV و IRR مجبور نیستید آنها را یاد بگیرید.

اگر در دنیای مالی تازه‌کار هستید، توصیه می‌کنیم حتما مقاله‌ی کاربردی ترین اصطلاحات حسابداری مالی را مطالعه کنید.

ارزش فعلی (PV)

ارزش فعلی (PV) ارزش کنونی میزان پولی است که در آینده دریافت می‌کنید. می‌توانید از آن برای پیش‌بینی این استفاده کنید که درآمدهای آینده از یک سرمایه‌گذاری بالقوه، به پول امروز چقدر ارزش دارند.

PV بر این اصل استوار است که هر چقدر پول دیرتر به دست‌تان برسد، بیشتر ارزشش را از دست می‌دهد. اگر از شما سؤال می‌کردند که ۱۰۰ هزار تومان را همین الان دریافت می‌کنید یا یک سال دیگر، عاقلانه بود که همین الان بگیرید چون می‌توانید اکنون پول را سرمایه‌گذاری کنید و بلافاصله شروع به کسب سود کنید. بنابراین اگر نرخ بهره ۱۰ درصد باشد و همین الان ۱۰۰ هزار تومان داشته باشید، سال آينده ۱۱۰ هزار تومان خواهید داشت. اما در همین حالت، ۱۰۰ هزار تومان طی یک سال آینده، به پول امروز فقط ۹۰ هزار تومان ارزش خواهد داشت، چون شما انتظار داشتید تا طی این یک سال ۱۰ هزار تومان سود دریافت کنید.

برای محاسبه‌ی PV به نرخ بهره‌ی قابل مقایسه نیاز دارید و ساده‌ترین‌شان هم برای استفاده، اغلب نرخی است که با گذاشتن سرمایه‌‌ی خود در بانک به دست خواهید آورد.

برای مثال ممکن است شما سرمایه‌ای داشته باشید که درآمد ۱۵ میلیون تومان طی یک سال را از آن انتظار داشته باشید. این را هم می‌دانید که سرمایه‌های قابل مقایسه درآمدی ۱۵ درصدی دارند. بنابراین با نرخ ۱۵ درصدی درآمد، اکنون آن ۱۵ میلیون تومان چقدر ارزش دارد؟

این فرمولی است که می‌توانیم برای پاسخ به این پرسش استفاده کنیم:

C1 = جریان نقدینگی (درآمد) بعد از یک سال

r = نرخ درآمد یک ساله برای سرمایه‌گذاری‌های قابل مقایسه و متناسب به صورت یک کسر (یعنی ۰٫۱۵ نه ۱۵ درصد) است.

با استفاده از مثال ما، PV را به صورت زیر محاسبه کنید:

15,000,000/(1 + 0.15) = 13,043,478.26

بنابراین درآمد دارای ارزش فعلی ۱۳,۰۴۳,۴۷۸٫۲۶ تومان است. یعنی ۱۵ میلیون تومان سال بعد همین موقع، حدود ۱۳ میلیون تومان به پول امروز، ارزش دارد.

اغلب جریان نقدینگی تا چندین سال متمادی یکسان است؛ بنابراین باید معادله‌ی PV را برای انعکاس این مسئله تنظیم کنیم. در اینجا از فرمول ارزش فعلی کامل برای هر مورد نقدینگی آتی استفاده می‌کنیم:

Present Value (PV) = Ct/(1 + r)^t

Ct = جریان نقدینگی (درآمد) t سال آینده

r = نرخ درآمد به صورت کسر

t = تعداد دوره‌ها (مثلا برای ۵ سال، t=5)

اگر جریان نقدینگی در مثال بالا در طی چهار سال بود، ما PV را به‌صورت زیر محاسبه می‌کنیم:

r = 0.15 (15 percent)

15,000,000/(1 + 0.15)^4 = 8,576,298.68

بنابراین درآمد دارای ارزش کنونی ۸,۵۷۶,۲۹۸٫۶۸ تومان است. یعنی چهار سال دیگر، ۱۵ میلیون تومان دارای ارزش ۸,۵۷۶,۲۹۸٫۶۸ تومان نسبت به پول امروز است.

نرخ بازده به‌کاررفته برای محاسبه‌ی نرخ تنزیل، اغلب هزینه فرصت سرمایه نامیده می‌شود. هزینه‌ی فرصت عبارت است از هزینه‌ی سرمایه‌گذاری در مقایسه با سرمایه‌گذاری دیگر. اگر سرمایه‌ی «الف» را بخرید، پس سرمایه‌ی «ب» را نمی‌خرید، بنابراین هزینه‌ی فرصت، تفاوت بین درآمد واقعی سرمایه‌ی «ب» و درآمد واقعی سرمایه‌ی «الف» است.

ارزش خالص فعلی

ارزش خالص فعلی (NPV) در سرمایه‌گذاری، یعنی تفاوت بین هزینه‌ای که برای شروع سرمایه‌گذاری باید بپردازید و ارزش کنونی تمام جریان‌های درآمدی که از آن سرمایه‌گذاری برای شما ایجاد می‌شود. NPV به شما کمک می‌کند تا تصمیم بگیرید آیا احتمال دارد این سرمایه‌گذاری، درآمد نسبتا زیادی به همراه بیاورد (و در نتیجه ارزش خرید داشته باشد) یا نه.

NPV را به این صورت محاسبه می‌کنیم:

I = هزینه‌ی سرمایه‌گذاری شده

باشند. در مثال بالا، بیایید تصور کنیم برای کسب ۱۵ میلیون تومان درآمد در سال، باید تجهیزاتی را بخریم که ۱۳ میلیون تومان هزینه دارند. پس:

NPV = 13,043,478.26 (مثال قبل PV) – 13,000,000 (سرمایه‌گذاری)

بنابراین این سرمایه در واقع یک افزایش خالص در ارزش به میزان حدودا ۴۳ هزار و پانصد تومانی فراهم می‌کند.

فرمول NPV در این مورد به این صورت است:

NPV = (C1/(1 + r)t) – I

NPV = (15,000,000/(1 + 0.15)^1) – 13,000,000

در این مثال، احتمالا سرمایه‌گذاری ۱۳ میلیون تومانی را انجام بدهیم؛ چرا که این سرمایه‌گذاری توانایی بالقوه‌ی کسب مبلغ اضافی ۴۳ هزار و پانصد تومانی را به پول امروزی، در مقایسه با سرمایه‌گذاری این پول در بانک دارد.

برای محاسبه‌ی NPV در سرمایه‌گذاری‌هایی که طی چندین سال درآمد دارند، PV را برای هر سال محاسبه کنید و اینها را جمع ببندید. سپس سرمایه‌ی اولیه را کم کنید.

بنابراین فرمول NPV شبیه این است:

NPV = ∑ (Ct/(1 + r)^t ) – C0

C0 = میزان نقدینگی اولیه

Ct = جریان نقدی برای دوره زمانی مورد نظر

t = تعداد دوره زمانی

r = نرخ بهره در دوره زمانی مورد نظر

(علامت ∑ به معنی مجموع همه است. بنابراین به شما می‌گوید ارزش فعلی درآمد هر یک از سال‌های آتی را که به دست می‌آورید، با هم جمع ببندید.)

در مجموع، وقتی NPV موردنظر بیشتر از صفر است، سرمایه‌گذاری سودده خواهد بود. وقتی NPV کمتر از صفر است، سرمایه سودی نخواهد داشت. البته این محاسبات فرض را بر این گذاشته‌اند که پیش بینی جریان نقدی شما به طور منطقی نزدیک به واقعیت است.

در این مثال‌ها، تصور کرده‌ایم که نرخ بازده در طول مدت سرمایه‌گذاری ثابت می‌ماند. در دنیای واقعی، بعضی سرمایه‌گذاری‌ها دارای نرخ بهره متغیر هستند اما ما در این مقاله یک نرخ بهره ثابت را به کار برده‌ایم تا محاسبات ساده باشند. به طور مشابه فرض کرده‌ایم که همه‌ی سرمایه‌گذاری‌ها پیشاپیش انجام می‌گیرند. وقتی به این شکل نیست (و اغلب هم همین‌طور است) باید NPV خود را بر اساس جریان‌های نقدینگی خالص برای هر دوره پایه‌ریزی کنید.

مثالی از ارزش خالص فعلی

یک فرصت سرمایه‌گذاری دارید که در سه سال آتی، هر سال ۱ میلیارد تومان پرداخت می‌کند. هزینه‌ی اولیه‌ی این سرمایه‌گذاری ۲ میلیارد تومان است و نرخ بهره برای ارزیابی سرمایه‌گذاری ۱۷٫۵ درصد است. آیا در این سرمایه‌گذاری شرکت می‌کنید؟

۱. هر مورد جریان نقدی (درآمدی) سالانه را برای پروژه به پول امروزی از طریق استفاده از فرمول PV محاسبه کنید.

سال اول = PV = (C1/(1 + r)^1) = 1,000,000,000/1.175 = 851,063,829.79

سال دوم = PV = (C2/(1 + r)^2) = 1,000,000,000/1.381 = 724,309,642.37

سال سوم تحولات نرخ بازگشت سرمایه = PV = (C3/(1 + r)^3) = 1,000,000,000/1.62 = 616,433,738.19

۲. همه‌ی PVهای هر ۳ سال را به همدیگر اضافه کنید:

Total PV = 851,063,829.79 + 724,309,642.37 + 616,433,738.19 = 2,191,807,210.35

۳. NPV را حساب کنید.

NPV = 2,191,807,210.35 – C0

NPV = 2,191,807,210.35 – 2,000,000,000

از آنجا که NPV حدودا ۱۹۲ میلیون تومان و مثبت است، شاید ارزش سرمایه‌گذاری را داشته باشد. اما باید بررسی کنید که فرضیات درباره‌ی درآمدهای مورد انتظار و نرخ بهره قابل مقایسه چقدر صحیح است. یک تغییر کوچک و نامناسب در هرکدام از اینها، می‌تواند سود شما را به راحتی به زیان تبدیل کند.

همیشه به یاد داشته باشید که ارزیابی‌های PV و NPV به میزان دقت در تخمین‌هایی که می‌زنید بستگی دارند و تغییرات در نرخ بهره می‌تواند به طور قابل توجهی روی نتیجه تأثیر بگذارد.

نرخ بازده داخلی

یک روش متداول دیگر برای ارزیابی سرمایه‌گذاری‌ها عبارت است از محاسبه‌ی نرخ بازده داخلی (IRR) که روش جریان نقدی تنزیل‌شده هم نامیده می‌شود.

ضرورتا IRR نرخی است که در آن NPV مربوط به یک سرمایه‌گذاری، برابر صفر است.

شما وقتی IRR را محاسبه می‌کنید، آن را یک معیار مجزا برای تصمیمات سرمایه‌گذاری تعریف می‌کنید. برای مثال شاید سازمان‌تان مشخص کند که فقط پروژه‌هایی را اجرا می‌کند که بازدهی بیشتر از ۱۵ درصد داشته باشند. بعضی افراد IRR را با عنوان نرخ سود سربه‌سر می‌شناسند.

معمولا IRR به صورت درصد بیان می‌شود و اگر بیشتر از نرخ بازده در سرمایه‌گذاری‌های دیگر باشد، به این معنی است که ممکن است این سرمایه‌گذاری ارزش انتخاب و شرکت در آن را داشته باشد.

این روش در بین سرمایه‌گذارانی محبوب است که می‌خواهند از طریق سرمایه‌گذاری‌شان به نرخ درآمد مشخصی دست پیدا کنند. یک محاسبه‌ی سریع نشان می‌دهد که یک سرمایه‌گذاری خاص، چه نرخ بازده‌ای را طی یک دوره‌ی زمانی مشخص به ارمغان می‌آورد.

در فرمول NPV یا همان خالص ارزش فعلی، IRR جایگزین r صورت می‌شود و وقتی NPV=0 باشد، فرمول به صورت زیر درمی‌آید:

0 = ∑ (Ct/ (1 + IRR)^t) – I

محاسبه‌ی ارزش IRR می‌تواند خیلی پیچیده شود. اما شما می‌توانید یک صفحه‌ی گسترده (اکسل) ایجاد کنید یا از یک حساب آنلاین و رایگان IRR استفاده کنید تا IRR را به راحتی محاسبه کنید.

مثالی از نرخ بازده داخلی و استفاده از اکسل

فرصتی به‌د‌ست آورده‌اید که در ازای سرمایه‌گذاری ۱۰۰ میلیون تومانی، طی سه سال آتی، به ترتیب به شما ۴۲ میلیون تومان، ۴۳ میلیون تومان و ۴۵ میلیون تومان پرداخت خواهد شد. فرصت‌های دیگر نرخ بازده ۱۳ درصدی برای سرمایه‌گذاری مشابهی فراهم می‌کنند. بنابراین آیا این پروژه ارزش سرمایه‌گذاری دارد؟ یا باید در یکی از فرصت‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنید؟

پاسخ با استفاده از اکسل:

ابتدا باید داده‌هایتان را در یک ستون وارد کنید (مثلا A1:A4) . فقط توجه داشته باشید که ۱۰۰ میلیون تومان را باید با علامت منفی بنویسید. (چون هزینه‌ی سرمایه‌گذاری است)

سربرگ FORMULAS، سپس Financial و پس از آن IRR را انتخاب کنید. در پنجره‌ی باز شده در قسمت values، آدرس سلول‌ها (یعنی A1:A4) را وارد کنید. می‌توانید Guess را خالی بگذارید یا هر عددی را که خواستید در آن بنویسید (پر کردن این قسمت کاملا اختیاری است). روی ok کلیک کنید. جوابی که به دست می‌آورید ۱۴٫۱۸٪ است. یعنی نرخ بازده این سرمایه‌گذاری ۱۴٫۱۸٪ است که بزرگتر از ۱۳٪ است. پس این پروژه ارزش سرمایه‌گذاری دارد.

IRRها مخصوصا وقتی در کنار NPVها استفاده می‌شوند مفید هستند. IRRها به شما کمک می‌کنند نرخ بازده سرمایه‌گذاری را به‌دست آورید. در حالی‌که NPVها به شما کمک می‌کنند تا اندازه‌ی مطلق بازده را ارزیابی کنید.

این مقاله IRRها و NPVها را در سطح بسیار ساده‌ای توضیح می‌دهد. به طور عملی، این محاسبات می‌توانند خیلی پیچیده باشند و سازمان شما احتمالا استانداردهایی دارد که برای ارزیابی درآمد پروژه به آنها نیاز دارید. با کمک بخش مالی مطمئن شوید که هر ارزیابی پروژه که انجام می‌دهید، مطابق با این قوانین است.

برای دسترسی به مطالب بیشتر در مورد این موضوع، نگاهی به کتاب اصول مالی شرکتی نوشته‌ی ریچارد ای بریلی (Richard A. Brealey) و استوارت سی مایرس (Stewart C. Myers) بیندازید. این کتاب چارچوبی استاندارد برای ارزیابی پروژه‌ها از دیدگاه مالی است.

نرخ بهره

برای این که شما عزیزان مفهوم نرخ بهره را بهتر متوجه شوید در ابتدا آن را با ذکر یک مثال ساده توضیح خواهیم داد. فرض کنید شما به یک کیسه برنج خریده اید دوست تان به شما پیشنهاد می کند که اگر کیسه برنج را به او بدهید سی روز بعد به شما دو کیسه برنج خواهد داد.

این پیشنهادی پر ریسک است چرا که ممکن است اتفاقات غیر منتظره ای رخ دهد که مانع از به وقوع پیوستن جریان قرارداد شما بشوند اتفاقاتی از این قبیل:

• ممکن است شما چند روز بعد و پیش از موعد مقرر فوت کنید
• ممکن است شخص مقابل فوت کند
• شاید تا ماه دیگر دولت طبق مصوبه ها مجبور به جلوگیری از واردات برنج مورد نظر شما به کشور شد
• یا شاید پزشک شما تا قبل از سر رسید ماه آتی شما را به علت بیماری ناگهانی از خوردن برنج منع کند
• و هزاران احتمال دیگر

مفهوم کلی نرخ بهره:

هر روزه با بالا رفتن تورم و پایین آمدن ارزش پول و سرمایه، افراد وام گیرنده موظف به پرداخت نرخی معین به وام دهنده ها جهت مانع شدن از کاهش ارزش پول پرداختی و دریافتی در امروز و زمان آتی می شود. این نرخ پرداختی همان نرخ بهره یا Interest rate می باشد.

همه شما می دانید که در صورت درخواست وام از بانک شما موظف می شوید که پس از دریافت مبلغ درخواستی، در زمان پرداخت مبلغی اضافه تر بر مبلغ دریافتی به بانک تحویل بدهید که در زمان عامیانه تر سود وام خوانده می شود.

علت پرداخت سود وام این است که شما وام دریافتی را به صورت اقساط و خرد خرد به بانک پرداخت می کنید، در این مدت به علت افزایش تورم ارزش پول یا سرمایه کاهش می باید، بنابراین بانک و سایر وام دهنده ها از طریق دریافت سود یا همان بهره هم از کاهش ارزش پول جلوگیری می کنند هم باعث ایجاد فرصت سرمایه گذاری خواهند شد.

شما عزیزان می توانید از طریق باز کردن حساب سپرده گذاری در بانک نیز برای خود فرصت سرمایه گذاری تولید کنید، بدین صورت که پس از افتتاح حساب، بانک جهت ممانعت از پایین آمدن ارزش سرمایه شما، طبق قرارداد از پیش تعیین شده در تایم های مشخص مبلغی تحت عنوان سود یا بهره به شما می پردازد. در واقع نرخ بهره یکی از اصلی ترین عوامل مالی در زمان برداشت از سرمایه می باشد.

بررسی رابطه بین سرمایه گذاری و نرخ بهره:

جهت بررسی رابطه میان نرخ بهره و سرمایه گذاری به روابط بین قیمت سرمایه، تقاضا برای سرمایه و نرخ سود می پردازیم. بر اساس علم اقتصاد زمانی که نرخ یک کالا در بازار کم شود به طبع تعداد تقاضا مندان آن کالا افزایش خواهد یافت که در نتیجه این روند افزایش سرمایه گذاری اتفاق خواهد افتاد.

این جریان بالعکس نیز اتفاق می افتد یعنی در صورت افزایش ارزش یک خدمت در بازار، تقاضا برای آن کاهش می یابد و در نتیجه سرمایه گذاری نیز کم می شود. بنابراین طبق این گفته ها می توان گفت رابطه میان سرمایه گذاری و نرخ مذکور منفی می باشد.

تاپ وان مطالعه مقاله طرح کسب و کار یا بیزینس پلن را به شما عزیزان پیشنهاد می نماید.

آشنایی با انواع مختلف نرخ بهره

آشنایی با انواع مختلف نرخ بهره:

به طور کلی انواع نرخ بهره در پنج دسته تقسیم بندی می شوند:

• نرخ بهره طبیعی
• نرخ بهره جاری بهره (نرخ بهره بازار)
• نرخ بهره تعادل
• نرخ بهره موثر
• نرخ بهره اسمی
• نرخ بهره واقعی

در ادامه به شرح مختصر هر یک از انواع آن ها خواهیم پرداخت.

شرح نرخ بهره طبیعی:

در بازار سرمایه به منظور استفاده از کالا ها و خدمات سرمایه ای از نرخ بهره طبیعی به عنوان معیاری جهت اندازه گیری افزایش خالص در بهره وری استفاده می شود. مثال: اگر میزان بازدهی در اثر استفاده از یک نوع ماشین آلات خاص ۵۰۰ کیلوگرم برآورد شود، نرخ بهره طبیعی آن ۵۰۰ کیلوگرم در هر یک سال محاسبه خواهد شد.

شرح نرخ جاری بهره یا نرخ بهره بازار:

تقاضا و عرضه بازار تعیین کننده نرخ جاری می باشند. نرخ بهره بازار در واقع تعریف کننده نرخ بازار پول و سرمایه در کوتاه مدت است.

شرح نرخ بهره تعادل:

نرخ بهره تعادل زمانی به دست می آید که نرخ بهره بازار برابر با نرخ بهره طبیعی شود.

شرح نرخ بهره اسمی و نرخ بهره واقعی:

نرخی که بر اساس قرارداد میان شخص وام گیرنده و شخص وام دهنده معین می شود نرخ بهره اسمی خوانده می شود. به عبارت دیگر وام گیرنده باید درصد معینی سود تحت عنوان نرخ بهره اسمی به وام دهنده بپردازد.

اگر وام گیرنده قصد پرداخت درصد سود تعیین شده بدون تورم داشته باشد در واقع نرخ بهره واقعی را پرداخت خواهد کرد. برای محاسبه میزان آن باید نرخ تورم را از نرخ اسمی کسر کرد.

شرح نرخ بهره موثر:

به طور معمول بهره های مربوط به اوراق قرضه هر ۳ ماه یا ۶ ماه توسط ناشران به سرمایه گذاران پرداخت خواهد شد که در نتیجه این امر ایجاد فرصت برای سرمایه گذاران جهت سرمایه گذاری مجدد و افزایش سود و بازدهی آنان را امکان پذیر می کند.

پس لازم است ذکر کنیم که اعلام شده با نرخ بهره سرمایه گذار یکسان نخواد بود. بنابراین می توان گفت که در فواصل زمانی کوتاه تر میزان نرخ موثر بیش تر از نرخ نرمال سپرده گذار اعلام می شود و این موضوع افزایش سود سرمایه گذار را به همراه خواهد داشت.

نرخ بهره را چگونه حساب کنیم؟

برای محاسبه نرخ بهره دو روش وجود دارد: بهره ساده و بهره مرکب.

محاسبه بهره ساده: نرخ سود سالانه بر طبق میزان حساب سپرده در بانک محاسبه می شود.

فرمول:

SimpleInterrst rate: P* l*N

P= وام یا همان اصل سرمایه

I= نرخ بهره سالیانه

N= تعداد سال ها

محاسبه بهره مرکب: در این روش نرخ بهره متعلق به نرخ بهره اصلی نیز محاسبه می شود. یعنی نرخ بهره اصلی با نرخ بهره مربوط به آن جمع می شود.

فرمول:

Compound Interest:

P * (( 1+i) N -1))

نرخ بهره در ایران چگونه است؟

معمولا کشور هایی که با بحران رکود تورمی دست و پنجه نرم می کنند و از نظر اقتصادی در وضعیت مناسبی قرار ندارند با نرخ بهره بانکی بالایی مواجه هستند. متاسفانه کشور ما نیز جزو پنج کشوری است که نرخ بهره در آن بالاترین است به همین علت عملا هدایت اعتبار و نقدینگی جهت تولید در عمل تقریبا ممکن نیست.

طبق تحقیقات و مشاهدات انجام شده کشور های پیشرفته و صنعتی نرخ بهره بسیار پایین و برخی منفی دارند. به عبارتی نرخ بهره یکی از اصلی ترین ملاک تعیین کننده سلامت بانکی در دنیا می باشد. بنابراین می توان اذعان کرد دولت هایی که درصدد توسعه بخشی به کشورشان هستند باید از طریق کم کردن بهره بانکی و نهایتا هدایت نقدینگی به بخش های تولید کننده زمینه اشتغال زایی و رشد را فراهم نمایند.

تحولات تابستانی بازار مسکن تهران

تحولات تابستانی بازار مسکن خبر از کاهش قیمت خانه در بسیاری از مناطق پایتخت دارد. بعد از روند افزایشی که این بازار در سال گذشته تجربه کرد، امسال بازار مسکن با روند کاهشی مواجه بوده است. این روند کاهشی همراه با رکود باعث شده تعداد معاملات در محله‌های مختلف پایتخت نتواند به رکوردهای سال گذشته و سال‌های قبل برسد. در شرایطی که کاهش قیمت خانه در بازار محسوس بوده اما هنوز بسیاری از خانوارها به دنبال مسکن ارزان هستند.

سایت کیلید این قابلیت را ایجاد کرده تا کاربران بتوانند تحولات بازار مسکن را در بازه‌های یک ماهه، سه تحولات نرخ بازگشت سرمایه ماهه و … مقایسه کنند و بتوانند بهترین انتخاب را داشته باشند.

تحولات تابستانی بازار مسکن و رکود بازار مسکن

کاهش قیمت خانه در تمام مناطق تهران یکسان نبوده است. در برخی مناطق به دلیل رکود بازار مسکن این کاهش قیمت چشمگیر‌تر بوده و در برخی مناطق به دلیل تعدد معاملات، روند کاهش قیمت خانه متوقف شده است.

کارشناسان حوزه مسکن مدعی اند به دلیل کاهش قیمت خانه در پایتخت و همچنین رکود بازار تحولات نرخ بازگشت سرمایه مسکن، دلال‌ها و بازیگران غیرمصرفی این بازار دست به کار شدند تا خانه‌هایی که در اختیار دارند بفروشند. از طرف دیگر خریداران هم نیم نگاهی به کاهش قیمت خانه در آینده دارند و به همن خاطر عجله‌ای برای خرید نشان نمی‌دهند. دولتی‌ها و سیاستگذاران این حوزه هم مدام از ترکیدن حبابی سخن می‌گویند که دو سال است گریبانگیر بازار مسکن است. آن‌ها پیشبینی کردند که در تا ماه های انتهایی سال کاهش قیمت خانه در پایتخت ادامه داشته باشد.

تحولات تابستانی بازار مسکن

در سایت کیلید روند معاملات بازار مسکن و تغییرات آن به تفکیک منطقه وجود دارد. بر اساس داده‌های سایت کیلید مناطق 6، 19، 22، 4 و 10 رکورد‌دار کاهش قیمت خانه در سه ماه گذشته بوده اند.

از میان مناطقی که روکورددار کاهش قیمت خانه هستند سه منطقه 4، 10 و 6 نسبت به باقی مناطق تعداد معاملات بیشتری داشته است. در این میان متراژ خانه نیز در افت قیمت تاثیر گذار است. معمولا در تعیین قیمت مسکن ارزان متراژ خانه جز اولویت‌های فروشندگان است.

سال ساخت و تاثیر در قیمت مسکن ارزان

سال ساخت بنا یکی از مهمترین عوامل تعیین قیمت خانه است. تحولات تابستانی مسکن در پایتخت نشان می‌دهد مناطقی که بیشترین کاهش قیمت خانه را تجربه کرده‌اند، حجم معاملات آن‍‌ها بیشتر روی دوش خانه‌های قدیمی‌ساز بوده است. نمودار زیر بیانگر درصد خرید‌و‌فروش خانه بر اساس سال ساخت در مناطقی است که رکورد افت قیمت را در تحولات تابستانی مسکن تجربه کردند.

تحولات تابستانی بازار مسکن و مناطق دارای رشد قیمت

تحولات تابستانی بازار مسکن در پایتخت روند ثابتی را طی نکرده است. درست است که کل بازار در وضعیت رکود قرار دارد اما بودند مناطقی که در سه ماه تابستان قیمت خانه در آن‌ها رشد داشته است. طبق داده‌های سایت کیلید مناطق 12، 1، 16، 17 و 20 در سه ماه تابستان افزایش قیمت را تجربه کرده اند.

در همین رابطه بخوانید:

در مناطقی که رشد قیمت را در تابستان سال جاری تجربه کرده‌اند، فقط منطقه 1 بر خلاف الگوی دیگر مناطق بر اساس متراژ بنا معاملات را ثبت کرده است. نمودار حجم معاملات مناطقی که در سه ماه گذشته دارای رشد قیمت بوده‌اند، بر اساس زیر است.

در مورد سن بنا هم در مناطقی که در تحولات تابستانی مسکن سال جاری با افزایش قیمت مواجه بوده‌اند، به غیر از منطقه 1 که در سال‌های گذشته با حجم بالای ساخت‌و‌ساز تغییر چهره داده است، مناطق دیگر در اکثر مواقع شاهد معامله ملک قدیمی‌ساز بوده‌اند. در منطقه 12 نیز حجم معاملات خانه‌های قدیمی‌ساز بسیار زیاد است. این منطقه جز مناطق تاریخی پایتخت است که هنوز می‌شود در آن‌جا خانه‌های قدیمی باحیاط و مستقلات پیدا کرد. منطقه 12 فرصت خوبی را برای خریداران مسکن ارزان فراهم کرده است.

نمودار زیر سن بنا در معاملات یک ماه گذشته مناطقی را نشان می دهد که با افزایش قیمت خانه مواجه بوده اند.

آمار تازه مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن

مرکز آمار ایران تازه‌ترین داده‌های خود در زمینه بازار مسکن را منتشر کرده است. بر اساس آمار منتشر شده متوسط رشد قیمت مسکن در کل کشور طی سه ماهه بهار امسال 82 درصد اعلام شده است. بر اساس این گزارش میزان افزایش قیمت در سی استان کشور به غیر از تهران 45 درصد و در شهر تهران 107 درصد بوده است. امروز میانگین قیمت هر متر مربع در کل کشور 3 میلیون و 500 هزار تومان است.

بازار راکد مسکن در تهران و شهرستان ها الگوی ثابتی نداشته و میزان آن در پایتخت بسیار شدیدتر از شهرهای دیگر بوده است. بعد از اوج‌گیری قیمت مسکن و عرضه تعداد زیادی خانه، بازار اشباع شد و حالا در دوران رکود هستیم. رکودی که مسئولان امر با مشوق‌هایی مانند افزایش میزان وام مسکن درصدد حل و فصل آن هستند.

در همین رابطه اتحادیه انبوه سازان مسکن هم طی نامه‌ای به وزارت راه و امور شهرسازی خواستار افزایش میزان وام مسکن شد. از طرف دیگر دولت برای کنترل تورم حوزه مسکن و همچنین کمک به قشر متوسط و مستضعف طرح اقدام ملی را در دستور کار قرار داده است. طرحی که بر مبنای آن قرار است 400 هزار واحد دولتی ساخته و تحویل مردم داده شود.

به غیر از پنج منطقه 12، 1، 16، 17 و 20 باقی مناطق تهران رشد منفی را در تابستان سال جاری در حوزه مسکن تجربه کردند.

اصل بازگشت به میانگین

در حوزه سرمایه‌گذاری و به‌ویژه در میان فعالان بازارهای مالی، اصل بازگشت به میانگین بسیار معروف و مورد استفاده است، طبق این اصل، قیمت /بازده یک دارایی همواره به سمت میانگین قیمت /بازده بازار یا به صورت فنی‌تر و دقیق‌تر به سمت میانگین بازده بلندمدت همان دارایی حرکت می‌کند، بازده‌های بیشتر و کمتر از میانگین همواره به سمت میانگین بازمی‌گردند و هرچه شدت انحراف از میانگین بیشتر باشد انتظار داریم سرعت بازگشت به میانگین نیز سریع‌تر باشد.

محمدسعید حیدری/ تحلیلگر بازارهای مالی

در حوزه سرمایه‌گذاری و به‌ویژه در میان فعالان بازارهای مالی، اصل بازگشت به میانگین بسیار معروف و مورد استفاده است، طبق این اصل، قیمت /بازده یک دارایی همواره به سمت میانگین قیمت /بازده بازار یا به صورت فنی‌تر و دقیق‌تر به سمت میانگین بازده بلندمدت همان دارایی حرکت می‌کند، بازده‌های بیشتر و کمتر از میانگین همواره به سمت میانگین بازمی‌گردند و هرچه شدت انحراف از میانگین بیشتر باشد انتظار داریم سرعت بازگشت به میانگین نیز سریع‌تر باشد.

این رویکرد به صورت کلان برای مقایسه و پیش‌بینی و به‌خصوص مقایسه ریسک و بازده بازارها قابل استفاده است (دقت شود که از واژه اصل (principle) به معنی امری که وقوع آن قطعی است استفاده می‌شود)، در ادامه بر مبنای این اصل مقایسه‌ای بین بازارهای مختلف انجام خواهیم داد.

اصل بازگشت به میانگین را به عنوان یک اصل ریاضیاتی و آماری بنیادین در همه جای طبیعت می‌توان به وفور دید، با توجه به جهان‌شمولی این اصل، سوالی که پیش می‌آید این است که آیا غیر از نرخ بازده، در مورد ریسک (شاخص ریسک هر چیزی می‌تواند باشد، انحراف معیار و. ) نیز می‌توان از این اصل سخن گفت، آیا بر این مبنا می‌توان انتظار داشت پس از یک دوره تلاطم شدید یک دوره ثبات پدیدار شود و میزان تلاطم در قیمت یک دارایی (طلا، ارز، سهام یک شرکت خاص) همواره به سمت نرخ بلندمدت تلاطمات سالانه آن میل می‌کند؟

خب واقعیت این است که در این مورد خاص مشابه نرخ بازده تحقیقات تخصصی زیادی صورت نگرفته است، اما به صورت شهودی و تجربی می‌توان بر وجود اصل بازگشت به میانگین در حوزه ریسک و نااطمینانی صحه گذاشت، در واقع علاوه بر آمار علم منطق نیز صحت این اصل را تایید می‌کند (در بلندمدت و نمونه‌های آماری بزرگ وقتی ریسک نوسانات یک دارایی در یک سال خاص افزایشی است، انتظار می‌رود ریسک دارایی در سال بعد کاهشی باشد، در غیر این صورت به لحاظ منطقی ریسک به سمت بی‌نهایت میل کرده و سیستم متلاشی می‌شود)، در تحلیل تکنیکال بازارهای مالی این دوره‌های کاهش ریسک و نوسان با فیبوناچی time تحلیل و نشان‌گذاری می‌شود. (البته لازم به ذکر است طی چند دهه اخیر میانگین ریسک بازارها که حول آن اصل بازگشت به میانگین را مطرح می‌کنیم، با توجه به پدیده‌هایی نظیر جهانی‌سازی و توسعه تجارت بین‌الملل و. روندی صعودی داشته و دارد.)

بازار ارز

دولت‌ها همواره در ایران به دنبال کنترل بازار ارز بوده‌اند و قطعاً در صورتی که شرایط سیاسی بهبود یابد هم به‌واسطه کاهش ریسک سیاسی و هم به‌واسطه افزایش توان دولت در مدیریت بازار با کاهش قیمت‌ها و کاهش بازدهی (و حتی بازدهی منفی این بازار) مواجه خواهیم بود، بنابراین هرچند در اختیار داشتن ارز در شرایط ریسکی کشور به نظر تصمیمی عاقلانه است، اما حتی این شیوه مدیریت ریسک نیز در دل خود ریسک سیاسی ناشی از بهبود اوضاع را دارد. (همان‌گونه که گفته شد به صورت شهودی ریسک‌ها نیز نوعی بازگشت به میانگین دارند و نمی‌توان انتظار داشت التهابات سیاسی چند ماه اخیر همیشگی باشد، حتی در مورد کشورهایی یاغی نظیر کره شمالی نیز تنش و بی‌ثباتی همیشگی نبوده و همواره دوره‌های متعدد و طولانی آرامش و ثبات سیاسی را شاهد هستیم) و از آنجا که بازدهی و به‌ویژه قیمت ارز باید در نهایت به سمت میانگین بلندمدت خود حرکت کند، با توجه به بازدهی بالا و رشد قیمتی شدید و غیرتعادلی طی یک سال اخیر، بهبود شرایط سیاسی می‌تواند منجر به بازدهی منفی قابل توجه شود.

نکته مهم در مورد اصل بازگشت به میانگین که هم در مورد ارز و هم در مورد سایر بازارها حکم‌فرماست، این اصل در دل خود هیچ چارچوب زمانی ندارد و از این‌رو چون یک سال بازده بسیار بیشتر از میانگین است، لزوماً به این معنی نیست که سال آینده بازده نزدیک یا حتی کمتر از میانگین بلندمدت باشد، در این‌گونه موارد توجه به تاریخچه چارچوب زمانی رفتارهای نوسانی قیمت در بازار مذکور (و دوره‌های زمانی بازگشت به میانگین) ضروری است.

به عنوان نمونه در بازار ارز نوسانات شدید قیمتی ارز (که عموماً با جهش ارزی شروع شده بعد با سقوط‌ها و جهش‌های چندگانه بعدی دنبال شده و سرانجام در یک سطح قیمتی جدید و بالاتر از سطح قیمتی قبلی به تعادل می‌رسد) را شاهد هستیم که پس از دوره‌های نسبتاً طولانی ثبات ارزی رخ می‌دهد که علت آن دخالت دولت در مکانیسم طبیعی بازار است.

بازار طلا

در مورد طلا نیز نوسانات قیمتی آن هرچند از دو عامل نوسانات بین‌المللی و نوسانات ناشی از تغییر نرخ ارز اثرپذیر است اما در بلندمدت به خاطر بالا بودن میزان نوسانات نرخ ارز، نوسانات ناشی از تغییر سطح عرضه و تقاضای جهانی، تغییر در ایندکس دلار و. اثرات قابل توجهی بر این بازار نداشته و در داخل بیشتر این بازار تابع ارز به نظر می‌رسد و ریسک‌های بازار ارز برای فعالان حوزه طلا از هر ریسک دیگری مهم‌تر است.، مگر برای فعالان حوزه معاملات کوتاه‌مدت طلا که عملاً هم نوسانات نرخ ارز و هم نوسانات جهانی هر دو به یک اندازه برایشان ایجاد ریسک می‌کند.

بازار مسکن

در بازار مسکن نیز مانند چند بازار دیگر بازدهی قابل توجهی ایجاد شده است (البته کمتر از بازار ارز و شاید به این لحاظ بتوان گفت این بازار تحولات نرخ بازگشت سرمایه کم‌ریسک‌تر از بازار ارز است) که بیش از میانگین بازدهی بلندمدت این بخش است، از این‌رو متوقف شدن رشد قیمت مسکن و سکون قیمتی چندان دور از انتظار نیست، اما به ‌واسطه ترکیب توامان رشد قیمت نهاده‌ها در کنار کاهش چند سال اخیر در نرخ تولید مسکن و ساختمان و سرعت قابل توجه رشد تعداد خانوار (ترکیبی از اثرات رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، افزایش طلاق و افزایش زندگی‌های مجردی افراد غیرمطلقه) و از این‌رو ایجاد شکاف در عرضه و تقاضا، به ثبات حال حاضر و ثبات احتمالی پیش‌رو در قیمت مسکن نمی‌توان چندان خوش‌بین بود، مگر آنکه بانک‌ها به‌صورت جدی به کمک بخش عرضه بیایند (با توجه به کاهش حجم مشکلات شبکه بانکی و عزم جدی دولت در تکمیل فرآیند خارج کردن شبکه بانکی از بحران، چنین کمکی طی ماه‌ها و سال آینده امکان‌پذیر خواهد بود). البته جهش قیمت در بازار مسکن بیشتر ناشی از جهش تورمی و جهش قیمت نهاده‌های تولید ساختمان در اقتصاد ایران است و می‌توان این موضوع را به ‌عنوان عامل تعدیلگر اثرگذاری اصل بازگشت به میانگین در نظر گرفت، شاید در مورد بازارهای کالایی نظیر مسکن و. هنگام تحلیل ریسک، به جای اینکه اصل بازگشت به میانگین در ارتباط با میانگین بازده تاریخی دارایی مذکور مورد بررسی قرار گیرد، این اصل حول محور نرخ تورم عمومی بررسی شود، در چنین شرایطی وقتی جمع نرخ تورم عمومی بالفعل و بالقوه بیش از صددرصد است، رشد صددرصدی قیمت مسکن را لزوماً نمی‌توان جهش قیمتی نامید، در چنین شرایطی برای پیش‌بینی آینده (نزدیک) قیمت کالاها، پیش‌بینی تورم مهم‌تر است.

یک نکته مهم دیگر که در ارتباط با مقوله ریسک، نوسانات قیمت و اصل بازگشت به میانگین باید به آن اشاره کرد، این است که اکثر بازارهای مالی و سرمایه‌ای در ایران بازارهای یک‌طرفه هستند، به این معنی که به علت نبود امکان فروش استقراضی (قرض گرفتن دارایی که مالک آن نیستیم و فروش دارایی مذکور به شرط جایگزینی آن در آینده مشخص)، کسب سود تنها از طریق بالا رفتن قیمت‌ها امکان‌پذیر است و کسب سود در کاهش قیمت‌ها وجود ندارد (یک شخص صاحب مسکن با افزایش قیمت آن کسب سود می‌کند، اما در صورت بروز روند کاهش قیمت، این امکان وجود ندارد که شخص بتواند یک واحد مسکونی را قرض کرده، به فروش رسانده و پس از گذشت مدت‌زمانی مشخص در یک قیمت پایین‌تر مسکن مذکور را مجدداً جایگزین کرده و از این اختلاف بین قیمت فروش و خرید مجدد کسب سود کند).

این موضوع اثرات خود را بر روی اصل بازگشت به میانگین و ایجاد انحراف در آن نسبت به حالت تئوریک ایجاد می‌کند و به نوعی باعث ایجاد نوعی عدم تقارن در آن می‌شود. از این‌رو معمولاً در این بازارهای یک‌طرفه نزول قیمت به زیر قیمت میانگین یا کاهش بازده (مثلاً منفی شدن) به زیر میانگین بلندمدت، زودتر و سنگین‌تر از حالت عکس آن (بازده بیش از حد مثبت) به سمت میانگین حرکت می‌کنند.

بعد دوم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سرمایه‌گذاری با هدف ایجاد خط درآمدی پایدار (از محل اجاره) یا به اصطلاح سرمایه‌گذاری در بازار اجاره است، روندهای بلندمدت نشان داده است همواره نرخ اجاره با تاخیر نسبت به تغییرات نرخ مسکن واکنش نشان می‌دهد، از این‌رو برای کسانی که تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار اجاره را دارند، دوره‌های رشد قیمتی مسکن پرریسک‌ترین دوره بوده و بهتر است در دوره‌های ثبات قیمتی که فرصتی فراهم می‌شود تا نرخ اجاره با تغییرات نرخ مسکن سازگار شود، اقدام به سرمایه‌گذاری کنند.

بازار سهام

به‌ صورت مطلق و بدون در نظر گرفتن سایر بازارها، بازار سهام بازده بسیار بیشتری نسبت به میانگین تاریخی خود ثبت کرده و مستعد ریزش است، اما با مقایسه بازار سهام با بازار ارز (بیشتر ارزش بازار مبتنی بر شرکت‌های صادراتی و ارزمحور است)، عملاً این بازار رشد خاصی نداشته است مگر در مورد برخی تک‌سهم‌های کوچک و متوسط، در واقع اگر بر مبنای ارزش دلاری بخواهیم وضعیت بازار سهام و ارزش /قیمت این بازار را بررسی کنیم، می‌توانیم بگوییم که بورس ایران هم‌اکنون زیر قیمت میانگین خود در حال معامله است.

به ‌صورت ویژه یکی از شاخص‌های ارزیابی بازار سهام نسبت قیمت به سود (P /E) و تغییرات آن در بلندمدت است، تحلیل این نسبت از زاویه اصل بازگشت به میانگین همواره مورد توجه اهالی بازار سرمایه است و مواقعی که این نسبت زیر میانگین تاریخی خود است اصطلاحاً گفته می‌شود بازار ارزان است، در شرایط حاضر وضعیت این نمودار نسبتاً متعادل بوده و وضعیت این شاخص مهم بازار سهام نسبت به میانگین تاریخی خود در شرایط غیرتعادلی قرار ندارد، به‌ویژه آنکه پیش‌بینی‌های مستدلی نیز در مورد افزایش سود سهام (افزایش مخرج نسبت مزبور و کاهش این نسبت) شرکت‌ها وجود دارد.

افق سرمایه‌گذاری و خاصیت چندبعدی ریسک

بسته به افق سرمایه‌گذاری اشخاص، برخی انواع ریسک‌ها بر آنها اثرگذار نبوده یا شدت اثرگذاری تفاوت دارد، به عنوان نمونه همان‌گونه که در متن یادداشت اشاره شد برای فعالان بازار معاملات کوتاه‌مدت طلا (در حوزه معاملات کوتاه‌مدت ارز نیز این موضوع تا حدی صدق می‌کند) برخلاف سرمایه‌گذاران بلندمدت، نوسانات بین‌المللی نرخ طلا (ریسک‌های جهانی و. ) به اندازه نوسانات داخلی نرخ ارز اهمیت داشته و رصد می‌شود، اما در بلندمدت اثرات نرخ ارز بسیار بیشتر از نوسانات جهانی است، در مورد ارز نیز تقریباً به همین شکل است، حتی در دوره‌های ثبات اقتصادی و سیاسی، با توجه به سیاست میخکوب‌سازی نرخ ارز، برای این‌گونه سرمایه‌گذاران و فعالان بازار، تنها عامل ریسک، نوسانات فاکتورهای کلان مالی و اقتصادی در سطح جهان بوده و ریسکی از ناحیه نوسانات داخلی نرخ ارز احساس نمی‌کنند.

در خصوص محور اصلی این یادداشت، یعنی اصل بازگشت به میانگین نیز باید اشاره کرد، هرچه افق سرمایه‌گذاری بلندمدت‌تر باشد، انحراف از این اصل کمتر دیده می‌شود و از این‌رو برای سرمایه‌گذارانی که بر مبنای این اصل استراتژی‌های سرمایه‌گذاری خود را تنظیم می‌کنند، ایجاد نوعی انطباق بین افق سرمایه‌گذاری و روند تاریخی دوره‌های دور شدن و بازگشت به میانگین در هر بازار خاص ضروری بوده و عاملی اساسی جهت مدیریت، کنترل و حتی حذف ریسک‌های مختلف است.

بازدهی سهام، مسکن، طلا، دلار، سپرده و خودرو در مقایسه با تورم در 20 سال اخیر 1400- 1380/ قیمت دلار و خودرو کمتر از تورم رشد کرد

سطح عمومی کالاهای مصرفی یا شاخص تورم در بیست سال اخیر 40 برابر شده و از عدد 9 به عدد 379 رسیده است اما 35 برابرشدن قیمت دلار، بازدهی 38 برابری سپرده بانکی و 28 برابرشدن قیمت خودرو پراید کمتر از شاخص تورم بوده است و این موضوع نشان می دهد که به دلیل سیاست های کنترلی و دلایل دیگر، قیمت دلار و خودرو کمتر از تورم رشد کرده است

خبراقتصادی – محسن شمشیری
تحولات 5 ساله، 10 ساله و 20 ساله اخیر در بازار دارایی های مختلف و براساس آمارهای بانک مرکزی در بیست سال گذشته نشان می دهد که بازارهای مختلف از سکه طلا و دلار تا ساختمان و ملک و آپارتمان، سهام، قیمت خودرو و سپرده بانکی با تحولات و رشدهای بسیار بالایی مواجه بوده اند و تحت تاثیر رشد شدید نقدینگی و تورم، تحریم و خروج آمریکا از برجام، رشد هزینه های مبادله، افزایش شدید قیمت ها، سیاست های غلط اقتصادی و بی تدبیری در نظام اقتصادی، عملا قیمت دارایی در 20 سال اخیر یعنی از 1380 تا 1400 بین 28 تا 382 برابر رشد کرده است.
بازار دارایی های مختلف نیز در دوره 10 ساله 1390 تا 1400 بین 6 تا 55 برابر افزایش بازدهی داشته است. همچنین در دوره 5 ساله 1395 تا 1400 نیز قیمت یا بازدهی دارایی های مختلف بین 2 تا 18 برابر افزایش داشته است.
این درحالیست که شاخص تورم نیز از عدد 9.427 در سال 1380 به 40.321 در سال 1390 و 379.2 در آذر 1400 رسیده است و به عبارتی سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی مورد نیاز خانوار نیز در این بیست سال 40 برابر شده است یعنی مخارج خانواری که با 200 هزار تومان تامین می شده حالا باید با 8 میلیون تومان تامین شود.
آخرین شاخص تورم برپایه سال 1395 در آذرماه 1400 معادل 379.2 بوده است. این شاخص در سال 1380 معادل 9.427 اعلام شده است در سال 1390 به عدد 40.321 رسیده و در سال 1395 نیز معادل 100 بوده است.
در نتیجه سطح عمومی کالاهای مصرفی در بیست سال اخیر معادل 40 برابر شده است اما بازدهی 35 برابری دلار، 38 برابری سپرده و 28 برابری خودرو پراید به خاطر سیاست های کنترلی، و دلایل دیگر رشد کمتری از 40 برابر شدن شاخص تورم داشته است.

بازدهی طلا و سکه

وضعیت بازارها به تفضیل و براساس آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که بازار طلا و ازجمله قیمت سکه طلا با درجه نقد شوندگی بسیار بالا و فوری، در طول بیست سال اخیر 190 برابر شده است قیمت سکه در طول ده سال اخیر نیز بیش از 19 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 10 برابر شده است. یکی از دلایل عمده رشد قیمت اونس جهانی طلا است که از حدود 400 دلار به بیش از 1800 دلار رسیده است. اما قیمت دلار تحت تاثیر سیاست های کنترلی و فراوانی درآمد نفت در دهه 1380، عملا رشد کمتری نسبت به طلا داشته است. به عبارت دیگر، قیمت طلا هم تحت تاثیر رشد قیمت دلار در این سال ها و هم تحت تاثیر رشد قیمت اونس جهانی طلا رشد بالایی داشته است.

بازدهی قیمت دلار

بازار ارز و ازجمله قیمت دلار نیز که درجه نقد شوندگی نسبی بالا دارد در طول بیست سال اخیر 35 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از23 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از7 برابر شده است.
این رشد نسبت به 40 برابر شدن شاخص تورم در این سال ها کمتر بوده است و شاید همین نوع آمارها و مشاهدات است که کارشناسان را به ارائه این تحلیل واداشته که قیمت واقعی دلار در مقایسه با تورم و رشد نقدینگی بالاتر از 30 هزار تومان فعلی است زیرا حمایت سیاسی و کنترل شدید قیمت دلار، عملا باعث شده که رشد آن کمتر از تورم و سایر دارایی ها مانند سهام، مسکن و تحولات نرخ بازگشت سرمایه طلا باشد.

بازار خودرو و ازجمله قیمت پراید نیز که بازهم درجه نقدشوندگی نسبی خوبی دارد اما از طلا و دلار درجه نقد شوندگی کمتری دارد، در طول بیست سال اخیر28 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از 16 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 6 برابر شده است. این نکته نشان می دهد که بازار خودرو تحت کنترل قیمتی بیشتر، عرضه بالاتر خودرو و همچنین متاثر از استهلاک خودرو و دلایل دیگر بوده و به همین دلیل کمترین رشد قیمت را در 20 سال اخیر داشته است.

بازدهی شاخص بورس

بازار سهام و شاخص کل بورس نیز که درجه نقد شوندگی نسبی کمتری نسبت به خودرو، طلا و ارز دارد در طول بیست سال اخیر 382 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از 55 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 18 برابر شده تحولات نرخ بازگشت سرمایه است. دلیل رشد بالای قیمت سهام در این سال ها به ریسک پذیر بودن این بازار مرتبط است و این بازار تحت تاثیر رشد قیمت دلار، تورم، رشد قیمت کالاها و خدمات، افزایش صادرات در این سال ها، افزایش ظرفیت تولید و سرمایه گذاری های جدید و. موجب شده که از تمام ظرفیت های رشد قیمت و نرخ ها در همه بازارها بهره ببرد و در نتیجه قیمت سهام شرکت ها که متاثر از رشد همه قیمت ها و نرخ ها و تورم و نرخ ارز و دارایی هایی مانند دلار، ساختمان، خودرو، است و قیمت کالاهای مختلف، شاخص تورم، رشد نقدینگی، رشد صادرات و. نیز روی هزینه تولید، درآمد و فروش و سود تاثیر گذار بوده است موجب شده که قیمت سهام نیز رشد بالایی داشته باشد. به عبارت دیگر، هر نوع رشد قیمت و تورمی در ایران، عملا موجب افزایش قیمت سهام شده است. نکته دیگر، جو هیجانی، حباب گونه و افزایش زیاد قیمت سهام تحت تاثیر فضای سال های اخیر است که موجب شده نسبت قیمت به سود هر سهم به بالاتر از 30 برسد درحالی که طبق قاعده باید 4 تا 10 باشد.

بازار ملک و مسکن و ساختمان که یکی از مهمترین بازارها در جذب نقدینگی است و معمولا نگهداری ملک و ساختمان بیش از چندماه و چند سال متداول است تحت تاثیر رشد نقدینگی و قیمت دلار رشد قابل توجهی داشته و به حدی رسیده که نه مردم توان و قدرت خرید کافی برای خرید دارند و نه وام های بانکی می تواند به قدرت خرید مردم برای خرید ملک و مسکن ساختمان کمک کند.
قیمت هر متر مربع ساختمان در تهران نیز که درجه نقد شوندگی نسبی پایینی دارد و در شرایط رکود بازار مسکن، باید مدتی در انتظار مشتری باشد، در طول بیست سال اخیر 96 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از14 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از7 برابر شده است.

بدترین بازار از نظر بازدهی در 10 سال و 5 سال اخیر بازار پول یا سپرده بانکی است که عملا تحت تاثیر سیاست های دستوری، نرخ دستوری شورای پول و اعتبار، کنترل بانک ها، خلق پول شدید و تورم بالا و رشد نقدینگی و پایه پولی و درنتیجه گردش و عرضه بیشتر پول و کاهش ارزش ریال بوده است. خلق پول فزاینده در بازار معاملات بین بانکی، مهمترین عامل رشد نقدینگی و تورم و کاهش ارزش پول بوده است و در نتیجه نرخ سود سپرده بانکی نیز پایین تر از نرخ تورم حرکت کرده است.
سپرده بانکی در مدت بیست سال 38 برابر در مدت ده سال6 برابر و در مدت پنج سال 2 برابر بازدهی داشته است.
به عبارت دیگر در طول بیست سال اخیر با توجه به 40 برابر شدن سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی یا شاخص تورم، شاخص بورس 382 برابر، مسکن 96 برابر، و سکه طلا 190 برابر شده و بالاتر از تورم رشد کرده اند اما قیمت دلار 35 برابر، سپرده بانکی 38 برابر و قیمت پراید 28 برابر شده و کمتر از تورم رشد کرده اند.

این نتیجه بسیار مهم نشان می دهد که در بلندمدت و دوره بیست ساله، عامل رشد قیمت ها افزایش قیمت دلار و نرخ بهره بانکی و رشد قیمت خودرو نبوده است و اتفاقا این سه قلم کمتر از تورم رشد کرده اند. اما قیمت مسکن، سهام، طلا رشد بسیار داشته اند. به عبارت دیگر، فساد اقتصادی، سیاست های غلط اقتصادی، عدم تدبیر در نظام اقتصادی، سفته بازی، رشد نقدینگی، گردش بالای پول و معاملات بین بانکی، دلالی و سوداگری، حضور بسیاری از مردم در بازارهای مسکن و خرید و فروش طلا و ملک تحولات نرخ بازگشت سرمایه و سهام، عامل عمده رشد قیمت هاست و همه این ها اثرات عجیب خود را در بازار سهام، مسکن و سایر مایحتاج اساسی مردم گذاشته است. اما بازارهایی که دسترسی و حضور مردم کمتر بوده و یا به نوعی کنترل شده است مانند بازار خودرو، بازار ارز، سپرده بانکی عملا کمتر از تورم رشد داشته اند.

افزایش قیمت دارایی های مختلف در بیست سال اخیر و چند برابر شدن قیمت هادر مقایسه با شاخص تورم