چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم

نوسازی قانون 90 ساله اتباع

به گزارش بولتن نیوز به نقل از خراسان، نمایندگان مجلس با تصویب کلیات طرح «تاسیس سازمان ملی اقامت»، به‌روزرسانی قانون مهمی را آغاز کردند که 91 سال از تصویب آن گذشته و با وجود افزایش جمعیت مهاجران در ایران به بیش از 5 میلیون نفر، ساز و کارهای قانونی آن متناسب‌سازی نشده است.

از لایحه دولت تا طرح مجلس

سال‌ها میزبانی ما از اتباع خارجی، کارنامه‌ای روشن دارد و رضایت نسبی آن‌ها از سکونت در ایران هم نشان می‌دهد که نمره ما در این حوزه، اگر نه عالی، اما حتما قابل قبول بوده است. با این حال ضرورت به‌روز بودن قوانین میزبانی از اتباع خارجی هم یک ضرورت است که حتما باید به آن توجه داشت.
اهمیت به‌روزرسانی قوانین اقامت اتباع خارجی در کشور، طی چند سال اخیر بارها مطرح شده و دولت و مجلس را هم برای انجام آن پای کار آورده است. شهریورماه سال 1399، هیئت وزیران دولت دوازدهم لایحه «تشکیل سازمان مهاجران اتباع خارجی» را تصویب و به مجلس ارسال کرد اما ارائه طرح مشابه مجلس در این زمینه، سبب شد زمانی برای بررسی همزمان این طرح و لایحه درنظر گرفته شود و حالا آن‌طور که نماینده دولت اعلام کرده، طرحی که کلیات آن در جلسه علنی روز گذشته مجلس به تصویب رسید، ادغام لایحه دولت و طرح مجلس است.

حتی سامانه جامع اطلاعات اتباع هم نداریم

این‌که چرا تلاش دولت و مجلس برای سامان‌دهی این حوزه مهم است، دلایل متعددی دارد که برخی از آن‌ها در صحبت‌های دیروز نمایندگان مجلس (به نقل از خبرگزاری خانه ملت) دیده می‌شود و نشان می‌دهد که ما ضعف‌های بسیاری در این زمینه داریم:
بیش از 5 میلیون تبعه خارجی و مهاجر در کشور داریم، در حالی که بیش از 73 کشور دنیا جمعیتی کمتر از این میزان دارند.

قانون اقامت مربوط به سال 1310 بوده که کارآمدی در حوزه اقامت ندارد.

متاسفانه ما حتی سامانه‌ای برای رصد اطلاعات اتباع نداریم در حالی که 25 دستگاه متولی سامان‌دهی اتباع هستند.

قرار است چه شود؟

اما حالا ببینیم طرح و لایحه ادغام شده دولت و مجلس که کلیات آن تصویب شد و قرار است به تشکیل سازمان ملی اقامت منجر شود، چه اهدافی را دنبال خواهد کرد:
* این طرح بر اساس تجربیات جهانی و با توجه به شرایط جغرافیایی ایران تنظیم شده است و رویکرد آن، سامان‌دهی اتباع خارجی است.
* همان طور که ایرانیان برای دریافت کارت ملی باید انگشت‌نگاری شوند، اتباع خارجی هم باید انگشت‌نگاری و چهره‌نگاری شوند و DNA آن‌ها مشخص شود.
* هریک از اتباع خارجی برای ورود و عبور از ایران باید ثبت انگشت و چهره نگاری شوند.
* محل زندگی و کار اتباع باید مشخص باشد و کارفرمای اتباع خارجی هم باید ملزم به ارائه گزارش در سامانه الکترونیکی شود.
* سازمان ملی مهاجرت برای نخبگان خارجی براساس ضوابط مجوز اقامت موقت صادر نماید. همچنین ایثارگران غیرایرانی، چهره های برجسته فرهنگی، هنری، ورزشی، فعالان موثر اقتصادی به شرط سرمایه گذاری نیز می توانند درخواست اقامت مدت دار داشته باشند.
* اتباع خارجی دارای مجوز اقامت هفت‌ساله علاوه بر خدمات دریافتی در اقامت سه‌ساله، ‌مشمول مالکیت و نقل و انتقال سند اموال منقول و غیرمنقول نیز خواهند بود.
* اتباع دارای اقامت ده‌ساله از تمام امتیازات و حقوق اتباع ایرانی، به استثنای حقوق سیاسی از قبیل حق رأی و انتخاب شدن موضوع قوانین انتخاباتی، مشارکت در فعالیت‌های سیاسی و همچنین انتصاب در مشاغل موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران برخوردار می‌باشند.

مزیت های اقتصادی، اجتماعی و امنیتی

* اگر اتباع خارجی شناسنامه‌دار شوند و مشخص باشد که از چه توان و تخصصی برخوردار هستند و کجا زندگی می‌کنند، می‌توانیم از ظرفیت آن‌ها برای توسعه و پیشرفت کشور استفاده کنیم.
* از سوی دیگر مخاطراتی که به دلیل نداشتن اطلاعات و شناسنامه ایجاد می‌شود از جمله مسائل امنیتی، اخلاقی و اقتصادی ناشی از همین موضوع عدم سامان‌دهی است که با این طرح می‌توان مشکل را حل کرد.

یک دفاع عجیب که خوشبختانه تکرار نشد

البته یک اتفاق خوب در روند بررسی کلیات این طرح، عقب‌نشینی مدافعان ایجاد سازمان ملی اقامت از یک دفاعیه عجیب بود. تیرماه امسال، ابوالفضل ابوترابی عضو کمیسیون شوراها و امور داخلی گفته بود: «یکی از راهکارهای افزایش جمعیت علاوه بر اقدامات تشویقی و حمایتی استفاده از فرصت و جذب مهاجران است که برخی از کشورها از این فرصت بهره برده‌اند»؛ این موضع در همان زمان با نقدهای متعددی همراه شد و نتیجه‌اش این‌که، در بین دفاعیات دیروز نمایندگان، دیگر این موضوع از زبان او و دیگر موافقان طرح مطرح نشد.

مخالفان طرح چه گفتند؟

البته دیروز برخی نمایندگان با کلیات و برخی هم با ساختار این طرح مخالف بودند. از جمله عبدالعلی رحیمی مظفری که گفت: «ما برای نخبگان خود در کشور هیچ برنامه‌ای نداریم و آن‌ها به راحتی از کشور خارج می‌شوند، اما از سوی دیگر برای مهاجران که هزینه‌های بسیاری برای کشور ایجاد می‌کنند، ساختار ایجاد می‌کنیم.» جبار کوچکی نژاد هم در انتقاد از ساختاراین طرح گفت: «ما در برنامه ششم تاکید داریم دولت به صورت سالیانه یا در طول اجرای قانون برنامه، باید 15 درصد کوچک‌تر شود پس باید سازمان‌هایی را منحل کرد تا چابک شوند نه این‌که سازمان جدید ایجاد کنیم».
علی اصغر عنابستانی دیگر نماینده مخالف طرح نیز اظهار کرد: «طرح به لحاظ شکلی و محتوایی دارای ایرادات بسیاری است». او «درنظر گرفتن تابعیت مدت‌دار» را از مصداق‌های ایرادات این طرح برشمرد و البته با اشاره به این که «هر یک از اتباع روزانه بین 11 تا 15 دلار برای کشور هزینه دارند»، به نوعی نشان داد که مخالفتش چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم با محتوای طرح ارائه شده است نه هدف آن.
همه این صحبت‌ها منجر به این شد که درنهایت طرح تاسیس سازمان ملی اقامت با 141 رای موافق، 91 رای مخالف و 7 رای ممتنع، تصویب و بررسی جزئیات و رفع ایرادات آن از جمله مغایرت با برخی مفاد قانون خدمات کشوری، به جلسات آینده موکول شود.

بانک‌ها ۳۷ میلیون متر مربع ساختمان دارند

یک پژوهشگر مسکن و شهرسازی با اشاره به اینکه فروش متری مسکن در بورس با شرایطی می تواند موثر باشد و شفافیت و جلوگیری از رانت در این زمینه بسیار مهم است، گفت: در حال حاضر، حدود ۳۷ میلیون مترمربع ساختمان در اختیار بانک ها قرار دارد و دستگاه های دولتی هم اراضی و ساختمان های مازاد زیاد و قابل توجهی دارند

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد فروش متری خانه در بورس برای اولین بار انجام شد و مورد استقبال سرمایه گذاران قرار گرفت. با ورود مسکن به بورس و آغاز فروش متری مسکن، موافقان و مخالفان این طرح دغدغه های خودر ا بیان کردند.

برخی معتقدند با فروش متری مسکن، امکان ایجاد فضای سفته بازی وجود دارد و در نتیجه انتظارات تورمی می رود و در مقابل، موافقان می گویند فروش متری مسکن در درازمدت می تواند تاثیر خوبی بر بازار مسکن داشته باشد.

اما واقعا ورود مسکن به بورس چه میزان توان ایجاد تحرک در بازار مسکن دارد؟ چقدر املاک در دستگاه ها و زیرمجموعه های دولتی و همچنین بانک ها وجود دارد که می تواند از این طریق در بورس عرضه شود؟ این دست اقدامات چقدر می تواند در قیمت مسکن اثر داشته باشد؟

علی فرنام؛ پژوهشگر مسکن و شهرسازی در گفتگو با «ایران اقتصادی» یادآور شد: نمی توان درباره این موضوع به طور مطلق نظر داد. به اعتقاد من موافقت یا مخالفت کامل با بسیاری از مسائل بخش مسکن غیرمنطقی است و بیشتر باید به شیوه اجرا و سازوکار اجرایی توجه داشت تا دریافت که این راهکار، یک مدل خوب بدون تبعات منفی قابل توجه است یا برعکس، معایب بیشتری از مزایایش دارد.

وی افزود: با انجام محاسباتی بر روی کاغذ می بینیم که با وجود رکود، ساخت و ساز مسکن سودآوری بالایی دارد. اینکه ما شاهد رکود هستیم به دلیل ریسک های بیرونی ساخت و ساز و مسائل دیگر است، ولی کماکان برای کسی که انگیزه تولید دارد سودآور است.

فرنام در ادامه گفت: یکی از دو سه چالش اصلی فرآیند ساخت و ساز، تامین مالی است. وقتی فروش متری مسکن در بورس مطرح می شود عملا سرمایه های سرگردان را جذب می کند و اگر مدلش درست طراحی شود، می تواند چند خاصیت داشته باشد. با طراحی درست، می تواند نقدینگی های سرگردانی که برای حفظ سرمایه بین بازارها جابه جا می شوند را جذب خود کند.

این پژوهشگر مسکن و شهرسازی افزود: به عنوان مثال یک سرمایه ۳۰۰ میلیون تومانی مازاد را در نظر بگیرید. از آنجا که در حال حاضر کمتر کسی در بانک سپرده گذاری بانکی می کند، چنین سرمایه های سرگردانی به بازارهای نامطمئنی مثل دلار و سکه هدایت شده یا وارد بورس می شوند که الان چشم انداز ثابتی ندارد.

فرنام ادامه داد: بازار مسکن می تواند این سرمایه ها را جذب کند، ولی حتما باید هدایت شده باشد. یعنی چه؟ یعنی مسکن در جای مناسب و با الگوی مناسب ساخته شود.

از نگاه وی، مسکن با سایر سهام بورس متفاوت است چرا که سایر سهام های بورس همگی همگن هستند و یک واحد یونیت بورس را که می خرید تفاوتی با همدیگر ندارند، چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم ولی در فروش متری مسکن اینگونه نیست و همیشه این نگرانی ها وجود دارد.

این کارشناس مسکن و شهرسازی یادآورشد: مسکن به ذات ناهمگن است، مثلا این که خانه شمالی یا جنوبی باشد ۲۰ تا ۳۰ درصد تفاوت قیمت دارد. طبقه اول، وسط یا آخر باشد، چشم انداز داشته باشد و… در هر یک از این موارد، یک عدد قابل توجهی تفاوت قیمت دیده می شود.

پس باید یونیت ها درست تعریف شوند، شفافیت وجود داشته باشد و در واقع این ناهمگنی از بین برود تا سرمایه گذاری که مثلا می خواهد پول ۱۰متر زمین را پرداخت کند، مطمئن باشد تفاوتی با خریدار یا مالک دیگر پروژه ندارد.

وی افزود: ممکن است در یک پروژه مثلا با ۱۰هزار متر زیربنا، به منظور تامین مالی تنها ۵ هزار متر آن در بورس سرمایه گذاری کنید. در چنین مواقعی باید شفافیت وجود داشته باشد و به گونه ای تعریف شود که حالتی پیش نیاید که مثلا یک مالک، سازنده یا سرمایه گذار خاص انتفاع بیشتری ببرد و مسکن مرغوب تری در اختیار خودش قرار بگیرد. فرنام، واقعی بودن همگن شدن یونیت ها را بسیار مهم دانست.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: ما حدود ۱۵سال پیش یک تجربه کوتاه مدت درباره فروش متری مسکن داشته ایم. باید ببینیم این تجربه چه روندی داشته، چطور کار کرده و از همه مهم تر، ایرادات و نقاط قوت و ضعف آن را ببینیم.

فرنام همچنین با اشاره به وجود صندوق زمین و ساختمان گفت: در گذشته هم داشتیم، ولی این تجربه موفقی در بورس نبود. از نگاه وی، به دلیل سازوکار تعریف شده، با وجود تشکیل چند صندوق این کار با مشکلاتی مواجه شد و رونق نداشت.

نگران تورم زا بودن فروش متری مسکن نیستیم

پژوهشگر مسکن و شهرسازی در پاسخ به کسانی که فروش متری مسکن در بورس را تورم زا می دانند، گفت: اساسا باید یک نکته را در نظر داشت و آن هم اینکه سیستم تولید مسکن ما بسیار تنبل است. از این جهت که در واقع وابستگی زیادی به منابع پولی و بانکی دارد و سهم تامین مالی اش از بازار سرمایه، تقریبا نزدیک به صفر است. درست همین جاست که مشکل درست می شود.

این پژوهشگر یکی دیگر از دلایل وضع فعلی مسکن در کشور را نیز این موضوع دانست که ما کمتر به روش های خلاقانه تامین مالی مسکن ورود کرده ایم.

وی البته یادآورشد: ذات بورس این است که بتواند ارزش کالا را بالاتر ببرد، ولی در وضعیت فعلی، این نگرانی را وارد نمی دانم. این نگرانی مربوط به وقتی است که مثلا ۲۰ تا ۳۰ درصدساخت و سازها بخواهد با این سازوکار انجام شود و شما نگران باشید که این، اثرگذاری عمده آن در بازار قیمت ها خواهد داشت، ولی حالا که حتی به یک درصد نیز نمی رسد، این نگرانی را نداریم و اتفاقا باید به سمت متنوع کردن و اصلاح این سازوکارها برویم که در طول زمان بتوانیم ایرادات آن را رفع کنیم.

فرنام افزود: همه این سازوکارها یک فرآیند پویا، مستمر و منعطف می خواهد که موانع استقبال سرمایه گذاران را از بین ببرد و از نارضایتی آنها جلوگیری کند و از آن طرف با سیاست های حمایتی مسکن متصل شود.

وی پیشنهاد داد: متقاضیان سرمایه گذاری مسکن در بورس با سیاست های حمایتی مسکن متصل شوند. به عنوان مثال کسانی که فرم ج آنها سبز است، یعنی چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم مسکن ندارند، تاکنون نیز از تسهیلات دولتی ساخت یا خرید مسکن و .. استفاده نکرده اند و واجد شرایط هستند، در صورت خرید یونیت، امکانات بیشتری در اختیارشان قرار بگیرد.

این پژوهشگر مسکن و شهرسازی افزود: برای این افراد می توان گزینه هایی مانند اجاره به شرط تملیک را مطرح چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم کرد که در بلندمدت صاحب آن ملک شوند یا راهکارهایی که قشر هدف حمایتی هم ولو اینکه درصد کمی بتوانند وارد این شوند باز هم چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم غنیمت است. مثلا به خانوارهای پُرجمعیت مشوق هایی اعطا شود.

بخصوص در جایی که دستگاه های عمومی و دولتی مشارکت می کنند که از اساس وظیفه حمایتی دارند. یک وقتی پروژه به ذات خصوصی است و نمی توانیم حکم کنیم حمایت هایی که از جذابیت های آن سرمایه گذاری چگونه یک طرح سرمایه گذاری ایجاد کنیم کم کند، ولی یک وقت مثلا شهرداری این کار را می کند بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان و…این کار را می کنند و از این زمینه برای تولید مسکن به عنوان اهرم استفاده می کند، آنجا به واسطه رسالت های حمایتی که این دستگاه ها دارند شما می توانید مشوق هایی بگذارید و کمک بیشتری کنید تا باری از مسکن حمایتی ما را هم بردارد. در این زمینه برای تولید مسکن استفاده شود.

۳۷ میلیون متر مکعب ساختمان مازاد بانکی

این پژوهشگر مسکن و شهرسازی یادآورشد: در حال حاضر حدود ۳۷ میلیون مترمربع ساختمان در اختیار بانک ها قرار دارد و دستگاه های دولتی هم اراضی و ساختمان های مازاد زیاد و قابل توجهی دارند، ولی عرضه آنها عمدتا از جنس صندوق املاک و ساختمان ساخته شده، خواهد بود. اما فروش متری منجر به تولید، دغدغه سوداگری و تورمی کمتری به دنبال دارد چون با تولید مسکن ارتباط دارد.

فرنام با اشاره به اینکه فروش متری مسکن در بورس تورم چندانی ایجاد نمی کند، چون با تولید مسکن ارتباط دارد یادآورشد: املاک مازاد بانک ها و دستگاه های دولتی که به بورس می رود و هر کسی یک بخشی از آن را خریداری می کند، نگرانی تورمی آن بیشتر است، ولی آن را هم نفی نمی کنم.

وی افزود: چون سهم بازار ما بشدت در این حوزه کوچک است، در حال حاضر نگرانی تورمی بابت فروش متری مسکن وجود ندارد ولی اگر این فروش متری شروع به گسترده تر شدن کرد و تبعاتی ایجاد شد آنگاه می توان محدودیت هایی ایجاد کرد.

در حال حاضر، به لحاظ استطاعت مسکن که شاخص تعریف شده ای است در شرایط خوبی نیستیم (یعنی با توجه به درآمد چقدر طول می کشد تا بتوان یک مسکن متوسط را در یک شهر خرید).

در چنین شرایطی، این ابزارها تا حدودی می تواند با وارد کردن سرمایه های خرد به بازار، آن را رونق بدهد و جبران کند که این هم اثر مطلوبی در بازار مسکن تلقی می شود.