بورس به چه سمتی می‌رود؟
هیجان‌زدگی این روزها در بورس بیداد میکند. گویی همه هر روز برای تجربه یک هیجان تازه وارد تالار می‌شوند تا اینکه بخواهند با تعقل و دوراندیشی در این بازار پرریسک فعالیت کنند. طبیعتا اینگونه معامله‌گران بیشترین ضرر را از این تفکر معاملاتی خود می‌خورند. در اینگونه زمان‌ها کمی خونسرد بودن و خوب به بازار و حاشیه‌های آن نگریستن خیلی بهتر می‌تواند به ترسیم افق سرمایه‌گذاری در بلندمدت کمک کند. پیش‌بینی بازار در این شرایط آسان نیست اما مدیر عامل تامین سرمایه آرمان پیش‌بینی کرد در دو ماه آینده ثبات نسبی در بازار سرمایه ایجاد و بعد از توافق جامع هسته‌ای، بازاری مثبت و معقول تا پایان سال ایجاد شود. جمالی، مدیرعامل تامین سرمایه آرمان به وضعیت فعلی بورس اشاره کرد و گفت: تمامی حوزه‌های اقتصادی کشور و فعالان بخش‌های مختلف، تصمیمات کلان و مهم خود را به بعد از تعیین تکلیف پرونده هسته‌ای و روشن شدن وضع تحریم‌ها موکول کرده‌اند زیرا این موضوع بسیار کلیدی و مهم بوده و در برنامه‌ریزی‌های اقتصادی به دلیل اینکه منجر به مشخص شدن قیمت سکه و ارز میشود، تاثیر‌گذار است. به گزارش سنا، وی اظهار داشت: به این ترتیب به نظر می‌رسد تا زمانی که تکلیف مذاکرات هسته‌ای در تیرماه روشن شود، بازار سرمایه و سایر بازارها همچون ارز، طلا و مسکن در یک ثبات نسبی به سر خواهند برد. این کارشناس بازار سرمایه تصریح کرد: علاوه بر این پیش‌بینی میشود با توجه به اینکه در هشت سال دولت سابق عموما صنایعی رشد کردند که با قیمت دلار و قیمت‌های جهانی ارتباط مستقیم داشتند و صنایعی همچون خودروسازی‌ها، بانک‌ها و دارویی‌ها از افزایش قیمت ارز آسیب دیدند، این صنایع در دولت جدید پتانسیل رشد و شکوفایی را پیدا کنند. جمالی با بیان اینکه بیشترین رشد در سال‌جاری به شرکت‌های خودروسازی و صنعت بانکداری متعلق است، عنوان کرد: این در حالی است که بعد از توافق جامع هسته‌ای و با توجه به کاهش ریسک سیاسی کشور و ورود سرمایه‌گذاران خارجی در پروژه‌های مختلف نفت و گاز، به نظر می‌رسد نرخ بازده مورد انتظار اقتصاد کشور کاهش یافته و سود شرکت‌ها افزایش یابد. مدیر عامل تامین سرمایه آرمان اظهار کرد: بنابراین اگر توافق جامع هسته‌ای حاصل شود، پیش‌بینی میشود بهترین بازار، معاملات به چه سمتی می‌رود؟ بورس باشد در غیر این صورت شاهد تلاطم‌هایی به سمت بازار طلا و ارز خواهیم بود به طوری که اگر مذاکرات در مسیر انتظارات حرکت نکند نقدینگی و سرمایه سرگردان می‌تواند به سمت بازارهای غیرمولد حرکت کند. وی ابراز داشت: بازار سرمایه روز شنبه افت موقتی را تجربه کرد زیرا تصور می‌کرد که روند مذاکرات هسته‌ای بهبود می‌یابد ولی با این حال صف فروش بسیاری از شرکت‌ها جمع شد و بازار به سمت تعادل پیش رفت بنابراین اثر مذاکرات در بازار به اتمام رسیده است و از این پس بازار متعادل‌تری خواهیم داشت. وی اذعان داشت: پیش‌بینی میشود از این پس بازار سرمایه در یک ثبات نسبی به‌سر برده و افت و رشد قابل توجهی در بازار مشاهده نشود. بر این اساس در کوتاه‌مدت و تا دو ماه آینده ثبات نسبی در بازار ایجاد شده و بعد از توافق جامع هسته‌ای در تیرماه، یک بازار منطقی تا پایان سال ایجاد شود.
اطلاعات نادرست در بازار
همچنین مدیرعامل یک شرکت مشاور سرمایه‌گذاری نسبت به تشکیل حباب در شرکت‌های خودرویی هشدار داد و تاکید کرد که تاکنون هیچ اطلاعات بنیادی که وضعیت این شرکت‌ها را به سمت بهبود مستمر نشان دهد مشاهده نشده است. مهدی طحانی در گفت‌وگو با ایسنا به وضعیت بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: حدود چهار ماه است که از ریزش شاخص بازار سرمایه از مرز ۸۹ هزار واحد می‌گذرد و بسیاری از سهم‌هایی که بنا به دلایلی بیشتر از ارزش‌های محاسباتی قیمت‌گذاری شده بودند با اصلاح قیمت بعضا ۵۰ درصدی مواجه شدند. وی افزود: در این دوران بسیاری از سرمایه‌گذاران که صرفا با توجه به جو حاکم بر بازار سرمایه خرید کرده بودند متضرر شده و در جاهای مختلف به بدگویی از بازار سهام پرداختند حال آنکه قبل‌تر از آن بسیاری از کارشناسان هشدارهایی مبنی بر استراحت یا اصلاح بازار داده بودند ولی در آن فضا حرف حساب شنیده نمی‌شد. وی با بیان اینکه در حال حاضر معاملات سهام در گروه خودرو موید همین مطلب است، خاطرنشان کرد: طرفداران سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها که اغلب با دیدگاه‌های بسیار کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری می‌کنند دلایل مختلفی برای سرمایه‌گذاری خود مطرح می‌کنند. وی ادامه داد: عمده این دلایل شاید مواردی از این قبیل باشد که تولید گروه خودرو در ماه‌های ابتدایی سال رشد بسیار چشمگیری داشته، شرکت‌های خودرویی در حال فروش دارایی‌های غیرمولد خود هستند و شرکای خارجی برای همکاری با خودروسازان ایرانی در صف ایستاده‌اند. حال آنکه به صورت واقعی و با استفاده از اطلاعات رسمی افشا شده از گروه خودرو هیچ اطلاعات بنیادی که وضعیت این شرکت‌ها را به سمت بهبود مستمر نشان دهد مشاهده نشده است. به گفته وی، سکوت مدیران شرکت‌های خودروساز در مورد آمار خرید و فروش‌های خود نیز ابهام‌های سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها را افزایش داده است، از سوی دیگر نرخ‌های فروش این شرکت‌ها هم که به صورت دایم درحال کش‌وقوس بین مراجع مختلف است بنابراین باتوجه به اینکه اکثر شرکت‌های این صنعت دارای زیان انباشته و زیان خالص سنگینی هستند ورود سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر و کوتاه‌مدت در این شرکت‌ها توصیه نمی‌شود زیرا قیمت سهام این شرکت‌ها درصورت به مشکل خوردن تمام مفروضاتی که باعث صعود آنها شده است، با همان سرعت ولیکن بیشتر نزول خواهد کرد. مدیرعامل شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه تاکید کرد: این در حالی است که درحال حاضر بسیاری از سهام در بازار وجود دارند که بازار حتی با نسبت قیمت به سود هر سهم (P/E) حدود چهار هم حاضر نیست سهام آنها را بخرد حال آنکه سهام این شرکت‌ها با توجه به امیدواری‌های افراطی به آینده درحال تشکیل حباب قیمتی است و در این صورت متضرر نهایی سهامداران حقیقی و خردی هستند که صرفا با جو بازار معامله می‌کنند.
خط اقتصادی
تعداد معاملات بازار مسکن در شهر تهران در بهمن سال ۱۴۰۰، به ۸٫۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۳٫۱ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۷٫۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.همچنین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر واحد مسکونی نیز حدود ۳۳ میلیون تومان بود که به معنای افزایش ۰٫۴ درصدی نسبت به ماه قبل و ۱۶٫۴ درصدی نسبت به سال قبل است .
اما در بازار مسکن چه می‌گذرد؟ مجتبی دیبا، کارشناس بازارهای مالی، رکود تورمی را عامل تحولات این بازار می‌داند.
کاهش معاملات در دوران رکود تورمی
کلیت بازارها در ایران در رکود تورمی هستند. پس از یک رشد بزرگ، بازارها به مرحله‌ای می‌رسند که دیگر امکان افزایش قابل توجه قیمت وجود ندارد. از طرفی تورم در اقتصاد هنوز به طور کامل از میان نرفته است، در نتیجه رکود تورمی ایجاد میشود.
در این دوران، معمولا تعداد معاملات کاهش می‌یابد. در واقع اکنون بازار مانند فنری در حال جمع‌شدن است. این شرایط تا زمان صعود بعدی قیمت‌ها ادامه می‌یابد.
در وضعیت تورمی، متاسفانه دهک‌های پایین توان خرید ملک را ندارند، اما در کل، تعداد معاملات بیشتر میشود.
بازار مسکن در آینده به چه سمتی می‌رود؟
این کارشناس بازارها، در مورد آینده کوتاه‌مدت بازار ملک توضیح می‌دهد: موضوع برجام در این مورد اهمیت دارد. در مدت اخیر دلار و طلا افت اندکی داشتند، اما در قیمت مسکن تغییر چندانی ایجاد نشد. در نتیجه افراد منتظر معاملات به چه سمتی می‌رود؟ کاهش قیمت‌ها هستند و بازار در رکود است.
این شرایط تا زمان چرخه بعدی تورم ادامه می‌یابد. در آن مقطع افراد با تصور جاماندگی، وارد بازار می‌شوند و معاملات افزایش می‌یابد.
یک توصیه برای خریداران مصرفی
اگر در مذاکرات وین، توافق خوبی به دست بیاید، رکود تورمی در بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ ادامه می‌یابد. این شرایط بهترین فرصت خرید، برای کسانی است که می‌خواهند با هدف تامین نیاز مصرفی وارد بازار شوند. در شرایط رکود و کمبود تقاضا، فروشندگان تخفیف بیشتری برای خریداران احتمالی قائل می‌شوند.
این کارشناس بازارهای مالی می‌افزاید: البته اگر همین فرایند کنونی خوف و رجا در مذاکرات ادامه یابد، باز هم در بازار مسکن رکود تورمی خواهیم داشت، اما قیمت‌ها رو به بالا کشش بیشتری دارند. ممکن است ملک به متری ۴۰ میلیون تومان نیز برسد.
او در مورد آینده بلندمدت بازار مسکن می‌گوید: با توجه به شاخص‌های موجود انتظار می‌رود قیمت‌ها به ویژه از سال ۱۴۰۳ به بعد، معاملات به چه سمتی می‌رود؟ افزایشی باشد و حتی به متری حدود ۶۰ میلیون تومان نیز برسد.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
به نظر می‌رسد دو نگاه متفاوت به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود دارد؛ برخی آن را بازار مناسبی می‌دانند؛ زیرا حتی در صورت سود اندک، حداقل اصل سرمایه افراد حفظ میشود. اما عده‌ای معتقدند این بازار، سود‌های مقعطعی بازارهای دیگر را ندارد. آیا مسکن، بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؟
دیبا توضیح می‌دهد: به صورت سنتی، بازار مسکن یکی از ایمن‌ترین بازارهاست. این بازار معمولا سرمایه افراد را حفظ میکند و می‌تواند برای آنها بازدهی نیز داشته باشد؛ اما شاید سود‌های بزرگ را ایجاد نکند.
از نظر سوددهی، در بلندمدت بازار سهام رتبه نخست و مسکن رتبه بعدی را دارد. البته ملک، برای افراد بازار مطمئن‌تری است. آنها، حداقل از نظر ذهنی، از خرید آن احساس ضرر نمی‌کنند. اما در بازارهای مالی افراد ممکن است با نوسانات بازار، برای نگهداری یا فروش دارایی خود دچار تردید شوند.
گفتنی است، در روز‌های اخیر از برجام اخبار ضد و نقیضی به گوش می‌رسد. در حالی که نمایندگان کشورهای اروپایی از اتمام کار و نردیک‌بودن توافق خبر می‌دهند، ایران و آمریکا می‌گویند برخی مسائل مهم، همچنان حل‌نشده باقی مانده است. نتیجه مذاکرات هسته‌ای می‌تواند روی همه بازارهای مالی و موازی، از جمله مسکن تاثیر بگذارد.
پیش‌بینی بورس فردا/ معاملات به چه سمتی می‌رود؟
چهارشنبه هفته گذشته شاخص کل بورس روی سطح یک میلیون و ۵۶۴ هزار ایستاده بود که در پایان این هفته به یک میلیون و ۵۴۱ هزار واحدی رسید و افت ۱٫۴۷ درصدی را ثبت کرد. همچنین شاخص کل هم‌وزن با کاهش ۰.۶۷ درصدی به تراز ۴۲۹ هزار و ۹۸۱ واحد رسید. شاخص کل فرابورس نیز با کاهش ۱.۲۵ درصد در ارتفاع ۲۶ هزار و ۲۱۹ واحد قرار گرفت.
در این هفته تنها سه روز کاری وجود دارد و کارشناسان عقیده دارند در این روزها، بورس روند متعادلی را پشت سر می‌گذارد.
چه عواملی روی بورس تاثیر دارد؟
محمد خبری‌زاد، کارشناس بازار سرمایه توضیح می‌دهد: بورس برای رشد نیازمند یک محرک قوی است. از سوی دیگر احتمال دارد با توجه به اخبار، روند معاملات روز دوشنبه تغییر کند. ممکن است قیمت‌های جهانی تغییراتی داشته باشد و اما اگر بخواهیم بحث‌های جهانی را کنار بگذاریم. بورس درحال حاضر در یک حالت بلاتکلیفی گیر کرده است، از یک سمت بحث برجام است و از سمت دیگر قیمت دلار.
سیامک علوی، کارشناس بازار سرمایه اظهار میکند: اگر روند معاملات بهتر شود. قطعا سرمایه‌های پارک شده، وارد بورس می‌شوند و همین موضوع می تواند در کنار ارزندگی سهام و گزارش‌های نسبتا خوب شرکت‌ها که برای مجامع آماده کرده‌اند، عامل رشد بورس در هفته های آینده شود.
مهدی رضایتی، کارشناس بازار سرمایه در پیش‌بینی معاملات بورس می‌گوید: در هفته اخیر تغییر و تحول جدی در متغیرهای اصلی همانند نرخ دلار و نرخ کامودیتی‌ها نداشتیم. به طور طبیعی پیش از تعطیلات طولانی مدت، رونق بازار و حجم معاملات افت میکند. احتمالا تالار شیشه‌ای در این سه روز کاری متعادلی را خواهد داشت.
مجتبی دیبا، کارشناس بازار سهام نیز اظهار میکند: به نظر می‌رسد شاخص کل تا قبل از مجامع تا محدوده یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد رشد داشته باشد و پس از آن احتمالا اصلاح و استراحتی در این محدوده خواهد داشت.
خرید سانتیمتری ملک در بورس / مسکن برای قشری از مردم تبدیل به یک رویا شده است
صندوق املاک و مستغلات با نام اختصاری (REIT)، یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که نماد آن همچون ETFها در بورس قابل معامله است. در این صندوق‌ها سرمایه گذاران بر روی املاک و مستغلات غیر منقول سرمایه‌گذاری خواهند کرد و طبیعتا با افزایش قیمت آن ملک در طی زمان، ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها هم افزایش پیدا خواهد کرد.
به گزارش سرویس بورس اقتصادآنلاین؛ پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات در نماد معاملاتی (ارزش مسکن ۱)، ۲۶ مهر انجام شده بود و معاملات ثانویه آن از امروز در در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس گشایش می‌یابد.محدودیت حجمی (حداکثر تعداد اوراق بهادار در هر سفارش) در نماد معاملاتی مذکور (ارزش مسکن ۱)، به میزان یک میلیون واحد تعیین شده است.براساس این اطلاعیه، حداقل تعداد واحد قابل خرید در هر سفارش در نماد معاملاتی (ارزش مسکن ۱) به تعداد یک واحد است و سفارشات خرید می‌بایست در مضربی از یک واحد در سامانه معاملات وارد شود.همچنین، عملیات تسویه و پایاپای معاملات واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری در نماد مذکور بصورت T+۲ انجام میشود.
امروز مراسم رونمایی از این صندوق با حضور رییس سازمان بورس، مدیرعامل فرابورس، وزرای اقتصاد و کار و رفاه اجتماعی و همچنین مدیر عامل صندوق بازنشستگی کشوری برگزار شد.
سرمایه‌گذاری خرد در بازار مسکن امکان پذیر شد
مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات گفت: سازمان بورس سیاست خود را بر معرفی ابزارهای غیرمستقیم بنا نهاده است و سعی در تشویق سرمایه‌گذاران در استفاده از نهادهای تخصصی دارد.
در این راستا طی یکسال گذشته صندوق‌های اهرمی، تضمین اصل سرمایه و مختص اوراق دولتی برای اولین بار رونمایی شدند در ادامه صندوق املاک و مستغلات که یک ابزار کاربردی بوده به واسطه همکاری صندوق بازنشستگی، طراحی شده است.
حوزه مسکن از جمله مواردی است که علی‌رغم بزرگی و گسترگی آن در بازار سرمایه مغفول مانده و تنها پذیرش ۴۴ نماد ساختمانی و سهام تعدادی سازنده مصالح که در بازار سهام داریم، دیگر هیچ نقطه تلاقی در این بازار گسترده و بزرگ وجود ندارد معاملات به چه سمتی می‌رود؟ اما به واسطه این صندوق امکان حضور سرمایه‌گذاران با هر مبلغ خُرد و ناچیزی ممکن میشود.
مجید عشقی در ادامه مراسم رونمایی از صندوق املاک و مستقلات گفت: امروز معاملات ثانویه این صندوق آغاز شده که برای بخش‌های مختلف می‌تواند تاثیرات مثبت فراوانی داشته باشد؛ بخش بانکی یکی از بسترهایی است که می‌تواند امکان فروش املاک راکدی که فروش یکجای آنها وجود ندارد، مهیا کند. به واسطه این صندوق امکان استفاده بهتری از دارایی‌هایی که در دست بخش دولتی به شکل غیرفعال مانده به وجود می‌آید.
صندوق املاک و مستغلات، فروش متری مسکن را برای افرادی که امکان خرید کامل یک دستگاه آپارتمان ندارد، فراهم کرده است؛ البته امکان خرید و فروش خُرد‌تر از یک متر هم وجود دارد و در کنار این مزایا، افراد سرمایه‌گذار به طور دوره‌ای می‌توانند اجاره‌بها به میزان مسکن خریداری شده را نیز دریافت کنند.
بورس امکان خرید و فروش سانتیمتری مسکن را فراهم کرد
اسکندری مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری نیر در این رابطه گفت: وضعیت کنونی ملک در کشور به خاطر احتکار دارایی و ساختار املاک که در اختیار مشاوران املاک است اینگونه شده. راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات را میتوان همان توکن ملک دانست. دنیا به سمتی حرکت میکند که نه تنها یک ساختمان، بلکه یک دفتر اداری، فرودگاه، بزرگراه، معاملات به چه سمتی می‌رود؟ بیمارستان و حتی میدان نفتی هم تحت عنوان صندوق‌های REITs معامله شوند. به گفته وی از طریق ابزار صندوق املاک و مستغلات، امکان خرید و فروش ملک به نرخ روز نه تنها به صورت متری بلکه به صورت سانتیمتری هم فراهم خواهد شد.
اسکندری ادامه داد؛ صندوق فعلی بر روی املاک ساخته شده معامله میشود؛ امیدواریم به زودی صندوق‌هایی برای پیش‌فروش زمین و مسکن نیز ایجاد شود و وزارت راه و شهرسازی هم از این ابزار استفاده حداکثری کند. در سال‌های گذشته در خصوص بورس املاک در ایران صحبت‌هایی میشد؛ جالب است بدانید در انگلستان هم‌اکنون بورس REITs راه‌اندازی شده است. به گفته وی از طریق ابزار صندوق املاک و مستغلات، امکان خرید و فروش ملک به نرخ روز نه تنها به صورت متری بلکه به صورت سانتیمتری هم فراهم خواهد شد.
آزادسازی دارایی‌های منجمد دولتی با صندوق‌های املاک و مستغلات
محمدعلی شیرازی، مدیرعامل فرابورس ایران در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با تاکید بر اینکه انواع دارایی‌ها می‌توانند در بورس‌ها به صورت اوراق معامله شوند، گفت: عدم وجود نهادهای حرفه‌ای به صورت گسترده و حضور مستقیم سرمایه‌گذاران به صورت عام طی سال‌های گذشته به بازار سرمایه آسیب زده است.
به گفته شیرازی یکی از پیگیری‌ها و تلاش‌ها در بازار سرمایه باید توسعه نهادهای حرفه‌ای و جایگزین سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به جای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار سرمایه باشد.
مدیرعامل فرابورس ایران افزود: نهادهای دولتی بخش قابل توجهی از بازار به خصوص ملک را فریز کردند و اگر سازوکاری برای معامله این دارایی‌ها در بازار فراهم باشد، هم بازار به تعادل می‌رسد و هم این دارایی آزاد میشود. پیش از این ابزار مناسب برای سرمایه‌گذاری در این حوزه در بازار سرمایه نداشتیم که امروز با صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این مهم رقم خورد.
سید صولت مرتضوی وزیر کار و رفاه اجتماعی در مراسم رونمایی از صندوق املاک و مستغلات گفت: راه‌ندازی صندوق املاک و مستغلات، اقدام بسیاری مفیدی در حوزه اقتصاد است و این صندوق می‌تواند بستری برای حُسن تدبیر باشد و ثروت اندک را به ثروت کثیر تبدیل کند. از سوی دیگر بستر اقتصاد تعاملی را فراهم میکند.امیدواریم راه‌اندازی این صندوق به تبدیل سرمایه‌های اندک به ثروت‌های زیاد کمک کند؛ همچنین بستر اقتصاد تعاونی نیز از مسیر این صندوق‌ها تامین شود.به گفته وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی، صندوق املاک و مستغلات پیوند بین سرمایه‌هاست و یک بانکداری پیوندی نیز ایجاد میکند.همچنین این ابزار مختص دارایی‌های دولتی نیست چراکه هم میتوانیم مولدسازی در دارایی‌های دولتی را داشته باشیم و هم بخش خصوصی وارد شود و هم سرمایه‌های خرد را جذب میکند.
مجتبی توانگر نماینده مجلس و عضو ناظر شورای عالی بورس در مراسم رونمایی از صندوق املاک و مستغلات گفت: راه اندازی صندوق املاک امکان بهره‌بری از بازارهای دیجیتال و توکن‌ها را نیز فراهم میکند. البته بستر امنی در این حوزه وجود دارد که در بازار رمزارزها نیست. همچنین ارکان آنها به روز به نمایش گذاشته میشود و شفافیت در این بخش وجود دارد.
مسکن برای قشری از مردم تبدیل به یک رویا شده است
خاندوزی، وزیر اقتصاد در این مراسم گفت؛ ما در زمینه صندوق‌های REITs فاصله زیادی با استاندارهای جهانی داریم. توانمندی خانواده‌ها برای رسیدن به مسکن کم شده است و در این زمینه چشم‌اندازی وجود نداشت. بیش از یک سوم هزینه خانوارها در بخش مسکن صرف میشود. با این ابزارها چشم‌انداز مثبتی در زمینه مسکن خانوارها ایجاد میشود. بانک‌ها به طور ویژه از صندوق املاک و مستغلات برای نقد کردن دارایی‌های خود استفاده کنند. دولت نیز به زودی از این ابزار استفاده گسترده خواهد کرد.
جزئیات خرید و فروش متری مسکن در بورس
معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از امروز آغاز شد تا پس از ۶۰ سال ایران نیز سهمی در این بازار داشته باشد.
فردای اقتصاد: پس از آنکه ۲۶ مهرماه پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون معاملات به چه سمتی می‌رود؟ واحد سرمایه‌گذاری نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران با موفقیت انجام شد، امروز مدیریت عملیات بازار فرابورس ایران با انتشار اطلاعیه‌ای از آغاز معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داد. به همین بهانه آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات امروز در محل سازمان بورس برگزار شد. در این مراسم، مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، سید احسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی، محمدعلی شیرازی مدیرعامل فرابورس ایران، محمد اسکندری رئیس صندوق بازنشستگی کشوری، سید صولت مرتضوی وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی و مجتبی توانگر، نماینده مجلس شورای اسلامی و و عضو ناظر شورای عالی بورس حضور داشتند و در سخنرانی خود ضمن تاکید بر مغفول ماندن استفاده از ظرفیت‌های بازار مسکن در بورس، از مزیت‌های چندگانه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سخن گفتند.
تعمیق بازار سهام با تنوع‌بخشی به جعبه ابزار معاملاتی، سبک شدن ترازنامه بانک‌ها و رهایی آنها از دارایی‌های منجمد و مسموم، جبران جاماندگی افراد با سرمایه‌های خرد از تورم مسکن، نقدشوندگی مناسب‌تر صندوق‌های مذکور نسبت به معاملات فیزیکی در بازار ملک و استفاده بهینه و مولد از علاقه ایرانی‌ها به ملک‌بازی تنها بخشی از مزیت‌های راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. ضمن آنکه میتوان از این ابزار به عنوان راهی برای معاملات به چه سمتی می‌رود؟ کنترل افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک که طی سال‌های گذشته زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم کرده، استفاده کرد و بانک‌ها را نیز با نجات دادن از دارایی‌های منجمد و مسموم، در پرداخت آسان‌تر تسهیلات بدون نیاز به چاپ پول و اثرات تورمی آن یاری کرد. در مجموع راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و ادامه مسیر آن با پویایی بیشتر، می‌تواند به یخ‌زدایی از اقتصاد ایران بینجامد.
خرید متری خانه در بورس
مجید عشقی، رئیس سازمان بورس در ابتدای آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات، یکی از سیاست‌های سازمان بورس را تشویق به سرمایه‌گذاری غیرمستقیم از طریق معرفی برخی ابزارها عنوان کرد و گفت: در ادامه همین مسیر قبلا صندوق‌های اهرمی و صندوق تضمین اصل سرمایه، صندوق‌های مختص اوراق دولتی راه‌اندازی شدند و بعدها یک ابزار کاربردی برای صنعت املاک و مستغلات طراحی شد که با تلاش همکاران سازمان بورس و استقبال صندوق بازنشستگی، اولین صندوق در این حوزه به نتیجه رسید.
او با بیان اینکه حوزه مسکن از جمله حوزه‌هایی است که در بازار سرمایه مغفول مانده، تصریح کرد: اگرچه بازار مسکن از جمله بزرگ‌ترین بازارهای کشور است و بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن را بخش خصوصی تشکیل داده‌اند اما این حوزه در بازار سرمایه نمود چندانی ندارد و تاکنون تنها ۴۴ شرکت در این حوزه در بورس پذیرش شدند و بخشی از مصالح ساختمانی هم در بورس کالا پذیرش شده است و نقطه تلاقی دیگری تاکنون با این حوزه نداشتیم. از این رو آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات، شروع متفاوتی است که می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران جذاب و کارا باشد.
به گفته عشقی، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، کسی که بخواهد در این بازار سرمایه‌گذاری کند نیاز به سرمایه هنگفت دارد؛ اما در صندوق سرمایه‌گذاری املاک، سرمایه‌گذار با هر مبلغی می‌تواند در این بازار وارد شده، از سود این بازار بهره ببرد و به‌مرور سرمایه خود را افزایش دهد.
او با اشاره به فروش متری ملک در این دست از صندوق‌های سرمایه‌گذاری اذعان کرد: در صندوق املاک و مستغلات، از طریق فروش متری مسکن شخصی که نمی‌تواند یک ملک ۸۰ متری را خریداری کند، با اندک سرمایه خود بتواند یک تا دو متر یا متراژ کمتر خریداری کند.
رئیس سازمان بورس با تاکید بر این نکته که بخش بانکی از جمله بخش‌هایی است که می‌تواند با استفاده از این ابزار برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های راکد خود استفاده کند، عنوان کرد: با راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات وارد فاز جدیدی شده‌ایم که میتوان با بهره‌گیری از این ابزار از دارایی‌های غیرمولد در اختیار بانک‌ها، دستگاه‌های دولتی و بخش خصوصی به درستی و در راستای مولدسازی استفاده کرد.
او موضوع نقدشوندگی را به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی صندوق املاک و مستغلات معرفی کرد و ادامه داد: این ابزار می‌تواند ابزاری جذاب در بازار باشد و در قدم‌های بعدی بانک‌ها و دیگر دستگاه‌ها که از املاک‌های بزرگ برخوردارند می‌توانند از این ابزار استفاده کنند.
افزایش نقدشوندگی دارایی‌های راکد به کمک ریت‌ها
سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی از دیگر سخنرانان آیین رونمایی از صندوق املاک و مستغلات بود. وی ضمن ابراز خوشحالی از عملیاتی شدن این ابزار اظهار کرد: اکنون در کشور شاهد کاهش توانمندی خانواده‌ها برای خرید مسکن هستیم و تاکنون در این زمینه هیچ چشم‌اندازی وجود نداشت.
او با بیان اینکه از منظر مردم و خانوارها همواره مشکل ورود سرمایه‌های خرد به حوزه بازار مسکن وجود داشته، گفت: بررسی‌های انجام شده نشان از آن دارد که بیش از یک سوم یعنی نزدیک به ۴۰ درصد هزینه خانوارها در بخش مسکن صرف میشود و در زمینه عرضه مسکن، سال‌هاست عقب‌ماندگی وجود داشته و دسترسی مردم دشوار شده است.
او با بیان اینکه اکنون با تلاش مسئولان و نیز راه‌اندازی این ابزارها چشم‌انداز مثبتی در زمینه مسکن خانوارها ایجاد شده، تصریح کرد: بهتر است بانک‌ها از صندوق املاک و مستغلات برای نقد کردن دارایی‌های خود استفاده کنند و دولت نیز به زودی از این ابزار استفاده گسترده خواهد کرد.
وزیر امور اقتصادی و دارایی در ادامه به مزایای استفاده از صندوق املاک و مستغلات اشاره کرد و گفت: نخستین فایده صندوق املاک و مستغلات این است که سرمایه‌گذاران می‌توانند به صورت تدریجی سرمایه‌های خود را وارد حوزه مسکن کنند.
خاندوزی اضافه کرد: مزیت دوم راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات فراهم کردن شرایطی برای شرکت‌ها، تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی است که از حجم بالای املاک و مستغلات برخوردار بوده و نیاز به نقدکردن این دارایی‌های منجمد شده دارند. زمانی که به ترازنامه دارایی و بدهی به حجم بالایی دارایی برخورد می‌کنیم که اتفاقا هیچ کمکی به سودآوری نکرده‌اند. از این رو میتوان از امکان فروش واحدها و افزایش نقدشوندگی آنها از طرق صندوق‌های مذکور برخوردار شد.
توسعه سرمایه‌گذاری غیرمستقیم با افزایش نهادهای حرفه‌ای
محمدعلی شیرازی، مدیرعامل فرابورس ایران نیز در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با تأکید بر اینکه انواع دارایی‌ها می‌توانند در بورس‌ها به‌صورت اوراق معامله شوند، گفت: عدم وجود نهادهای حرفه‌ای به‌صورت گسترده و حضور مستقیم سرمایه‌گذاران به‌صورت عام طی سال‌های گذشته به بازار سرمایه آسیب زده است.
به گفته شیرازی یکی از پیگیری‌ها و تلاش‌ها در بازار سرمایه باید توسعه نهادهای حرفه‌ای و جایگزینی سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به جای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار سرمایه باشد.
مدیرعامل فرابورس ایران افزود: نهادهای دولتی بخش قابل توجهی از بازار به خصوص ملک را منجمد کرده‌اند و اگر سازوکاری برای معامله این دارایی‌ها در بازار فراهم باشد، هم بازار به تعادل می‌رسد و هم این دارایی آزاد میشود.
به گفته شیرازی پیش از این ابزار مناسب برای سرمایه‌گذاری در این حوزه در بازار سرمایه نداشتیم که امروز با صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این مهم رقم خورد.
نقش ریت‌ها در دنیا
محمد اسکندری، رئیس صندوق بازنشستگی کشوری در ادامه مراسم رونمایی از صندوق سرمایه گذاری املاک گفت: در صندوق املاک و مستغلات با قیمت بازار می توان، نه تنها به صورت متری بلکه به صورت سانتی متری هم میتوان ملک را خریداری کرد. آغاز این ابزاری که امروز ایجاد شده یک شروع قابل توسعه برای ورود به یک ابزار جدید و بزرگ شدن بازار سرمایه به معنای کامل است.
وی با بیان اینکه توسعه ابزارها و نقش‌آفرینی آنها در اقتصاد کشور اثرگذاری زیادی دارد، گفت: در بحث مسکن عرضه بسیار مهم است. ما میتوانیم یک بورس REIT در حوزه زمین و ساختمان داشته باشیم تا ساخت مسکن در بستر بازار سرمایه انجام شود. بنابراین میتوان از بستر بازار سرمایه در حوزه تامین مالی ساخت و تامین مالی ساختمان‌های نیمه آماده استفاده کرد و فروش متری (یک متر یا کمتر) ساختمان‌های آماده را داشت. صندوق‌های املاک و مستغلات REITs در دنیا بسیاری از مشکلات بهره‌وری و مدیریت را حل کرده است.
اسکندری اضافه کرد: دنیا به سمتی حرکت میکند که معاملات به چه سمتی می‌رود؟ نه تنها یک ساختمان، بلکه یک دفتر اداری، فرودگاه، بزرگراه، بیمارستان و حتی میدان نفتی هم تحت عنوان صندوق‌های REITs معامله شوند.
سرمایه‌های اندک به ثروت‌های بزرگ تبدیل می‌شوند
سید صولت مرتضوی، وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی در ادامه مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، اظهار کرد: امیدواریم راه‌اندازی این صندوق به تبدیل سرمایه‌های اندک به ثروت‌های زیاد کمک کند؛ همچنین بستر اقتصاد تعاونی نیز از مسیر این صندوق‌ها تامین شود.
به گفته وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی، صندوق املاک و مستغلات پیوند بین سرمایه‌هاست و یک بانکداری پیوندی نیز ایجاد میکند. ️همچنین این ابزار مختص دارایی‌های دولتی نیست چراکه هم میتوانیم مولدسازی در دارایی‌های دولتی را داشته باشیم و هم بخش خصوصی وارد شود و هم سرمایه‌های خرد را جذب میکند. این صندوق با هدایت سرمایه سرگردان از بازار، به بازار های سکه و ارز هم کمک میکند تا سر و سامانی بگیرند.
خانه‌دار شدن با صندوق تازه وارد
مجتبی توانگر، نماینده مجلس شورای اسلامی و و عضو ناظر شورای عالی بورس در بخش دیگر این مراسم عنوان کرد: یکی از قوانین مهم حوزه مسکن در مجلس، قانون حمایت از تولید است که در بخش املاک و مستغلات هم به خوبی توسط بازار سرمایه اجرایی شد. عضو ناظر مجلس در شورای عالی بورس آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات را بر شفافیت و اقتصاد دیجیتال موثر دانست و اظهار داشت: صندوق‌های املاک و مستغلات بستر خوبی برای خانه دار شدن است.
جزئیات خرید و فروش متری مسکن در بورس
در اولین تجربه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts)، صندوق بازنشستگی کشوری ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی صندوق املاک و مستغلات را در نماد «ارزش مسکن» عرضه کرده که معاملات ثانویه آن از امروز آغاز شد. این صندوق ۲۷ شهریور ماه جاری نزد مرجع ثبت شرکت‌ها به ثبت رسیده که دوره فعالیت بعد از دریافت مجوز ۵ سال درنظر گرفته شده است که با تایید سازمان بورس نیز قابل تمدید است. ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق ۱۰ هزار ریال در نظر گرفته شده و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل عرضه برای عموم مطابق با اساسنامه صندوق ۳۰ میلیون واحد است.
محدودیت حجمی (حداکثر تعداد اوراق بهادار در هر معاملات به چه سمتی می‌رود؟ سفارش) در نماد معاملاتی مذکور (ارزش مسکن)، به میزان یک میلیون واحد تعیین شده است. همچنین حداقل تعداد واحد قابل خرید در هر سفارش در نماد «ارزش مسکن» به تعداد یک واحد است و سفارشات خرید می‌بایست در مضربی از یک واحد در سامانه معاملات وارد شود. عملیات تسویه و پایاپای معاملات واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری در نماد مذکور بصورت T+2 انجام میشود.
مروری بر چیستی صندوق املاک و مستغلات
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعریف به صندوق‌هایی گفته میشود که با استفاده از سرمایه‌های خرد یا عمده به خرید یا اجاره‌داری املاک و مستغلات می‌پردازند. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل میشود. این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشورهای مختلف دنیا از جمله آمریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن میتوان از آن بهره جست، امکان کسب درآمدغیرمستقیم در این حوزه را فراهم میکند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.
تاریخچه پیدایش ریت‌ها
پیدایش صندوق‌های املاک و مستغلات در جهان به ۶۰ سال پیش بازمیگردد. سال ۱۹۶۰ بود که استارت ریت‌ها در ایالات متحده و همزمان با حجمی کمتر در هلند، نیوزلند، تایوان و استرالیا زده شد. برزیل نیز در سال ۱۹۹۳ اولین کشوری بود که REITها را پذیرفت. در سال ۲۰۰۶ امارات متحده عربی نیز به این جریان پیوست. در چین اما تا سال گذشته خبری از صندوق‌های املاک و مستغلات نبود.
ریت‌ها در ۳۰ سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگیری داشته‌اند و در حال حاضر بیش از ۴۰ کشور، قوانین ریت‌ها را تصویب کرده و کشورهای دارنده صندوق‌هایس املاک و مستغلات ۸۵درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی (GDP) را با جمعیت بالغ بر ۵میلیارد نفر در اختیار دارد. در سال ۱۹۹۰، معاملات به چه سمتی می‌رود؟ سهم کشورهای دارای ریت از GDP تنها ۲۸ درصد بود. تولید ناخالص داخلی کشورها و مناطق دارای REIT از ۶.۵ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰ میلادی، به تقریباً ۷۲ تریلیون دلار تا پایان ۲۰۲۰ افزایش یافته است و حالا نوبت به ایران رسیده تا سرانجام سهمی در این بازار داشته باشد.
دیدگاه شما